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24 de Julho de 2021

Entenda o que é permuta imobiliária e como fazer

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 5 meses

Por Eduardo Rezende. Diante da escassez de terrenos, especialmente, nos grandes centros aliada à ausência de linhas de crédito exclusivas para a aquisição, a permuta imobiliária se colocou como uma das espécies mais praticadas do gênero “aquisição de imóveis”.

É um negócio jurídico fundamental para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Dessa forma, permuta, no senso comum, é a simples troca, escambo.

No mundo jurídico, em Direito Imobiliário, a permuta ganha relevante significação. Então, é um dos instrumentos de extrema utilidade para as incorporadoras, que não possuem funding próprio, desenvolverem o seu produto.

O que é a permuta imobiliária?

De maneira bem simplificada, as incorporadoras administram a edificação e venda de imóveis na planta. Aliás, é um processo que dura em torno de 2 a 4 anos.

Isso depende do tipo do empreendimento, até a entrega do imóvel, com plenas condições de habitabilidade, ao seu comprador.

Como se trata de uma atividade programática e minuciosa, o estudo prévio do mercado para o empreendimento planejado afeta diretamente a escolha do terreno tido como ideal.

De modo geral, isso não acontece por acaso. Porque estamos falando de um segmento em que há:

  • Grande competitividade entre os seus players;

  • Intensa burocracia imposta pelos agentes estatais;

  • Forte variação de custos de seus insumos e matérias-primas;

  • Consumidores cada vez mais conhecedores do assunto e exigentes.

O lucro da incorporadora, que é a razão de ser de qualquer sociedade empresária, pode, no final das contas, ser bastante impactado.

Por esses motivos, a etapa anterior ao lançamento do empreendimento pode ser ainda mais demorada do que os próprios ciclos do seu desenvolvimento.

Cenário vantajoso para a incorporadora

Em um cenário como esse, principalmente para a incorporadora que está buscando se apresentar com solidez no mercado, conquistar ou manter seu renome, deve-se pensar o que seria mais vantajoso economicamente quando o objetivo é "adquirir um terreno".

Juntar um grande volume de dinheiro apenas para efetivar a sua compra. Mas, com a ciência de que precisará adquirir vários outros terrenos ou até mesmo simultaneamente, e ainda ter dinheiro para a construção.

A outra hipótese é utilizar esses recursos financeiros para injetar logo na própria obra. Assim, com a possibilidade de já receber novos valores provenientes de pagamentos dos seus compradores, mesmo que em um terreno originalmente de terceiro.

Por isso muitas incorporadoras adotam a prática de negociar com proprietários, chamados como “terrenistas” ou “terreneiros”, a troca do seu terreno por unidades autônomas. Por exemplo, salas comerciais, apartamentos ou casas.

Esses imóveis serão construídos sob a responsabilidade da incorporadora, via de regra, naquele mesmo terreno.

De modo geral, por se tratar de uma troca, a ideia é que haja um “ganha-ganha” tanto para a incorporadora, quanto para o terrenista.

Quais as vantagens da permuta imobiliária para a incorporadora

Como já pudemos perceber, para a incorporadora a permuta imobiliária traz várias vantagens. Então, veja a seguir quais são:

  • Oportunidade de negócios em cenários de pouca liquidez, própria ou do mercado;

  • Desnecessidade de grande dispêndio financeiro para dar o start no empreendimento.

Além disso, o Incorporador consegue manter seu fluxo de caixa, utilizando o dinheiro que deixou de colocar na compra do terreno. Dessa forma, retarda a recuperação do aporte realizado, para desenvolver a própria obra.

Também tem a mitigação do risco de caracterização de fraude à execução, caso o terrenista possua dívidas.

Como há troca de imóvel por imóvel, o patrimônio do terrenista não apenas se mantém estável, como até será mais valorizado na ocasião do recebimento das unidades prontas pela incorporadora.

Vantagens da permuta imobiliária para quem possui um terreno

Para você que possui um terreno, que possa parecer economicamente interessante para alguma incorporadora, os benefícios são inúmeros e não ficam para trás também. Então, veja eles a seguir.

Investimento inteligente.

Imaginemos que você seja proprietário de 4 terrenos contíguos, cada um de 520 m², totalizando a área de 2.080 m². Dessa forma, se simplesmente colocasse todos à venda a um valor de R$800,00 o metro quadrado, o preço total seria de R$ 1.664.000,00.

Em razão da permuta imobiliária, a incorporadora tem como oferecer 3 futuros apartamentos, por um valor de mercado muito maior do que o preço que lhe pagaria pela compra dos mesmos 4 terrenos.

Diante do valor agregado do empreendimento nos terrenos, a incorporadora, no exemplo dado, poderia dispor em permuta, a você terrenista, 3 apartamentos pelo valor total de mercado de R$ 2.472.000,00.

Para lhe oferecer os apartamentos por esse valor, é possível estimar que o custo da incorporadora por essas 3 unidades foi de 60% do preço. Ou seja, R$ 1.648.000,00, valor muito próximo ao preço que você ofereceu pelos 4 terrenos.

Havendo diferença a ser paga para equalizar a permuta, o que chamamos de torna, a incorporadora despenderia ainda a quantia de R$ 16.000,00 em seu favor, para arrematar o negócio.

Spread

O spread de R$ 808.000,00, resultante da diferença entre o valor de mercado dos 3 apartamentos oferecidos e o custo de sua construção com a torna paga, é o próprio lucro da incorporadora.

Assim, essa relação também favorece você terrenista, pois terá como adquirir 3 apartamentos, seja para morar e/ou investir, por um preço muito melhor do que conseguiria se vendesse apenas os seus 4 terrenos. Ou mesmo se desejasse comprar apenas 1 apartamento diretamente no stand de vendas da incorporadora.

A permuta imobiliária como oportunidade de negócio

Por situações como a descrita acima a permuta imobiliária se apresenta como uma oportunidade de negócio muito interessante para ambas as partes. Além disso, veja outras vantagens.

Flight to quality

Com a permuta, o terrenista tem a oportunidade de adquirir um imóvel melhor do que ele poderia ter sem a permuta. Caso a aquisição se dê por uma simples compra e venda.

Na relação com a incorporadora, o terrenista acaba assumindo uma posição quase como de sócio. Porque se coloca como ator fundamental na viabilização do projeto, recebendo informações e valores privilegiados em relação ao restante do mercado.

Qualidade de vida

O terrenista tem a possibilidade de permanecer na mesma região, morando no mesmo imóvel, se já era residente no local.

Aliás, o mais importante, pode se capitalizar, para ampliar seus investimentos, seja alugando ou vendendo as outras unidades recebidas da incorporadora.

ITBI

Embora o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) tenha de ser pago tanto pelo proprietário quanto pela incorporadora, não há incidência de Imposto de renda na permuta imobiliária.

Mesmo havendo o spread acima mencionado. Então, no fim do dia, há mera troca de imóvel por imóvel, sem renda auferida de imediato. Assim, o IR irá incidir apenas na futura venda do terrenista do imóvel permutado ou sobre o valor dos aluguéis por ele recebidos.

O que é essencial na negociação para fazer uma boa permuta?

Por ser uma relação negocial de múltiplos interesses, vários pontos e questionamentos relevantes devem ser considerados. Sendo assim, veja quais podemos destacar abaixo.

Confiança

Confiança é a palavra chave de qualquer negócio. Então, no presente caso, ela se aprofunda em várias camadas, já que pesquisar muito sobre a idoneidade financeira da incorporadora é regra básica.

A pesquisa deve ser feita para se certificar de que a troca de imóveis será bem-sucedida, não sendo exagero ainda exigir uma garantia da incorporadora.

Contrato de promessa de permuta imobiliária

Para isso, o terrenista deve realizar um contrato de promessa de permuta, antes de celebrar a escritura pública propriamente dita.

Isso porque, é nessa fase em que serão colocadas condições suspensivas ou resolutivas, para que durante o desenvolvimento dos projetos, as partes atestem a viabilidade do negócio.

Valor da permuta

O que integra o preço das unidades desenvolvidas pela incorporadora? Apenas as unidades autônomas, ou todos os mobiliários da área comum, louças e talheres, inclusive equipamentos fitness?

Como terrenista posso escolher apenas os apartamentos mais altos, com a melhor vista, localizado para o nascer do sol, por serem mais frescos?

Essa escolha não poderia impactar profundamente o lucro da incorporadora? Mas, nessa hipótese, eu devo escolher as unidades apenas dos primeiros andares, virados para os fundos de outro prédio, onde o sol se põe? Deve haver um meio-termo?

A menção das vagas de garagem das respectivas unidades não podem ser esquecidas no contrato. Caso contrário, será possível defender que elas integram as unidades permutadas de forma tácita?

Atrasos

E se houver atraso na entrega das unidades pela incorporadora, o terrenista deve suportar o prazo de tolerância de 180 dias?

Caso o terrenista utilizava o terreno para sua atividade econômica, como um estacionamento, deve haver a previsão de um pagamento de aluguel pela incorporadora a seu favor, durante a obra? Pode surgir alguma discussão quanto a lucros cessantes?

Vejam que a permuta, além de muito interessante, não somente exige um grande nível técnico dos profissionais envolvidos em Direito Imobiliário. Mas, principalmente, que eles estejam com foco e olhar de lupa nos detalhes inerentes à operação.

Para assim viabilizar juridicamente o melhor negócio possível a fim de que o seu cliente tenha vantajosos ganhos econômicos.

Dúvidas e informações

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Sobre Eduardo Rezende Campos

Eduardo Rezende Campos é advogado, presidente da Comissão de Processo Civil da OAB-MS, membro da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico Registral e Notarial da OAB/MS e do IBRADIM.

8 Comentários

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Tive esta experiência. Permutei uma área em uma cidade próxima a Campinas com 3 construtoras, seguidas. Nenhuma das construtoras conseguiu a aprovação da Prefeitura para a construção dos prédios em virtude da propina pedida pelos prefeitos. Digo no plural, porque foi em mais de uma gestão. Infelizmente, essa gente não está preocupada com desenvolvimento da cidade, emprego e arrecadação de IPTU. No Brasil, política virou meio legal de enriquecimento ilícito. Foi mais fácil vender a área e me livrar desta praga chamada político. continuar lendo

Parabéns pelo artigo, muito útil e didático. Peço a gentileza de confirmar se, de fato, não haverá cobrança do ITBI, porque haverá transferência de duas propriedades (terrenista para incorporadora e, depois da construção, apartamentos para o ex-terrenista.
No Imposto de Renda haverá necessidade de apurar o Ganho de Capital (valor do terreno atualizado x apatamentos. A diferença (acréscimo) será tributada. Att. João Antônio continuar lendo

parabes continuar lendo

Muito interessante o seu artigo!!! continuar lendo