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6 de Dezembro de 2021

Principais situações que podem tornar uma compra e venda de imóvel nula

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 7 meses

Por Manuela Mathias. A maioria das pessoas que desejam comprar um imóvel têm, geralmente, 3 características em comum:

  1. Almejam a aquisição da casa própria;

  2. Trabalham muito para juntar a quantia necessária para essa compra; e

  3. Desejam realizar o negócio com segurança, uma vez que grande parte do seu patrimônio está em jogo.

Além disso, sabemos que mesmo não se enquadrando nas três características acima, que são as mais comuns, toda pessoa que adquire um imóvel não pensa em perdê-lo por qualquer motivo que seja.

Dessa forma, é necessário resguardar-se de possíveis riscos e se informar das causas que podem invalidar o seu negócio.

Pensando nisso, exponho abaixo as questões que você precisa saber a fim de proteger o seu imóvel:

1.       Boa-fé dos contratantes

Em primeiro lugar, todo e qualquer negócio realizado através de contrato, seja por instrumento particular ou escritura pública, deve ser pautado na boa-fé. A boa-fé nada mais é do que os contratantes agirem de forma honesta e com a intenção e convicção de formalizarem o acordo agindo corretamente, sem atingir quaisquer direitos de terceiros.

Caso não seja realizado o negócio com boa-fé e, sendo identificada e comprovada a sua ausência, o contrato ou a cláusula poderá se tornar nula.

2.       A forma do instrumento utilizado

Existem duas opções de instrumento para realizar a compra e venda, sendo eles: o contrato particular e a escritura pública. Ocorre que, conforme dispõe o artigo 108 do Código Civil, “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Considerando que a propriedade é um direito real e, para realização do negócio haverá a transferência dessa propriedade, aplica-se o disposto no artigo mencionado acima. Portanto, caso o imóvel, objeto do negócio, possua valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país, será invalido o negócio realizado através de contrato particular, pois a lei exige a celebração por meio de escritura pública.

Mas, como no Direito sempre existe alguma exceção, haverá casos em que mesmo que o imóvel possua valor superior a trinta salários mínimos, ainda assim poderá ser realizada a compra e venda por meio de contrato particular. Um exemplo disso são os contratos de compra e venda e alienação fiduciária, visto que, conforme artigo 38 da Lei 9.514/97, “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.

Portanto, nesse caso, há uma lei específica autorizando a realização da transferência por meio de contrato particular.

3. Negócio realizado por pessoa absolutamente incapaz

Nos termos do artigo do Código Civil: “São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos”. Dessa forma, o menor poderá apenas figurar como parte na compra e venda se for representado por seu responsável legal e estiver munido de uma autorização judicial para esta finalidade.

Contudo, figurando o menor como comprador, e os recursos oriundos da compra sejam de seus genitores ou de terceiros, poderá ocorrer a compra e venda sem autorização judicial, porém haverá o recolhimento dos dois impostos pertinentes:

  1. ITBI - referente à compra e venda

  2. ITCMD - referente à doação do valor destinado à aquisição.

Nessa situação dispensa-se a autorização judicial, uma vez que não é o patrimônio do menor que está sendo utilizado para compra do imóvel, mas apenas recebendo um benefício do negócio realizado.

Acrescenta-se ainda que é preciso ter cuidado nas negociações com pessoas interditadas, pois elas também possuem restrições quanto a figurar em um negócio como esse.

4. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável

O objeto na compra e venda é o imóvel, portanto, ele sempre deverá ser lícito (aquele que não é contra a lei, costumes e moral), possível (pois diante da impossibilidade de se ter esse objeto, o negócio é nulo), determinado e determinável (devendo sempre ser indicado o imóvel específico, bem como suas medidas reais).

Para melhorar a compreensão deste item, vou dar um exemplo: Juliana é proprietária de um imóvel de 300,00m², medida essa que confere com a que possui no espaço físico. Porém, no contrato de compra e venda, ela anota que o imóvel possui uma medida de 400,00m², ou seja, quer transmitir 100,00m² a mais do que ela realmente é proprietária e possui. Nesse contexto, estamos diante de um caso no qual o objeto não é possível e não é determinado e determinável com o que realmente existe, tornando-se ilícito, visto que é requerido uma transferência de área que Juliana não possui. Logo, o caso de Juliana vai contra o que determina o sistema registral brasileiro.

5. Simulação

A simulação caracteriza-se por uma declaração de vontade inverídica e enganosa, com a intenção de enganar terceiros com aquele negócio que supostamente está sendo realizado, a fim de burlar a lei.

Geralmente, inicia-se na fase de tratativas entre as partes, nas quais ajustam o propósito do negócio, firmam o acordo e identificam o objeto, mas, no fim, criam uma roupagem diversa do que realmente é efetivado.

Um exemplo clássico é a pessoa casada que quer doar um bem para o amante, porém para não tornar o ato anulável, conforme previsto no artigo 550 do Código Civil, realiza uma compra e venda.

Diante dos pontos acima mencionados, percebe-se a importância de verificar as questões levantadas, uma vez que o negócio nulo se trata de um vício insanável, por isso não produz efeito algum. Além disso, a sua nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, o que ocasionará efeitos retroativos (voltando no tempo) à data de celebração do ato.


Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: manuelamathias.adv@gmail.com ou no meu perfil do Instagram.

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2 Comentários

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Comprei um imóvel financiado pela caixa , porém a entrada eu financiei com a construtora. Vendi o imóvel e continuei com as parcelas da entrada. Poderia ter vendido o imóvel mesmo com a dívida da entrada ou não ? O dono da construtora disse que cometi um crime chamado estelionato , pois não poderia ter vendido. É verdade isso ? Não poderia mesmo? continuar lendo

Se dispôs do imóvel dentro do valor de mercado, e se o imóvel era de sua propriedade não há que se falar de crime!

Inclusive, demonstra-se boa fé pela continuidade em pagar a construtora.

Na minha opinião como advogado, indicaria você vender o imóvel com a inclusão do valor da entrada, desta maneira, se desincumbiria de pagar o apartamento e a entrada que ainda paga. continuar lendo