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25 de Agosto de 2019

Quem é responsável em pagar pelas benfeitorias no contrato de locação?

De certa maneira é sabido que todo imóvel com o passar dos anos necessita de uma reforma, há também aqueles locatários que precisam fazer uma benfeitoria no imóvel alugado para satisfazer as necessidades do seu dia a dia ou até mesmo quando a finalidade daquele imóvel é de uso comercial.

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 2 anos

Antes de adentrar no mérito da questão é imprescindível esclarecer o que são as benfeitorias e os tipos de benfeitorias existentes no nosso ordenamento jurídico previstas na Lei do Inquilinato e no Código Civil.

As benfeitorias são os acréscimos ou melhoramentos feitos no imóvel por meio da ação do LOCADOR ou do LOCATÁRIO. Sendo elas dividas em três tipos:

  • Benfeitorias necessárias que tem como finalidade a conservação do bem para que o mesmo não deteriore;
  • Benfeitorias úteis que são realizadas para facilitar o uso do bem, ou até mesmo aumentar o imóvel;
  • Benfeitorias voluptuárias tidas como mero deleite ou recreio, tornando o bem mais agradável e de com um alto valor.

Neste diapasão, revela-se extremamente importante o inquilino atentar para as diferenças das benfeitorias, com o objetivo de garantir seus direitos, principalmente no momento em que for realizar a assinatura do contrato.

Agora vejamos atentamente que a Lei de Inquilinato em seu artigo 35 aduz que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição em contrário no contrato de locação.

O nosso Código Civil aduz em seu Artigo 578, que:

Salvo disposição em contrário, o LOCATÁRIO goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do LOCADOR.

Portanto, pode observar que os artigos colacionados acima tanto da lei de inquilinato quanto do código civil asseveram que é legal o LOCADOR e LOCATÁRIO pactuarem no contrato de locação sobre a responsabilidade do pagamento quanto as benfeitorias, bem como o direito de retenção, onde é possível o LOCATÁRIO dispensar o seu direito.

Ademais, corroborando com o posicionamento doutrinário o STJ já pacificou o assunto na Súmula 335 dispondo que:

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Sendo assim para evitar desentendimentos, é fundamental que estejam no contrato cláusulas específicas sobre as benfeitorias.

Entretanto, é importante também constar no contrato o valor a ser debitado do aluguel em casos em que esteja previsto no contrato esse abatimento. Ou seja, o valor a ser debitado do aluguel via de regra, não poderá ultrapassar 30% (trinta por cento) da quantia paga pelo aluguel mensal.

No que condiz sobre as benfeitorias voluptuárias o artigo 36 da Lei de inquilinato traz que tais benfeitorias não são indenizadas pelo LOCADOR. Porém, é possível o locatário retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura.

A título de esclarecimento, importante ressaltar que a nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que: “Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los”.

Desta feita, resta claro que quanto aos reparos estruturais, tidas também como benfeitorias necessárias a responsabilidade é do LOCADOR.

A Lei do Inquilinato em seu artigo 22, I, IV e V, atribui obrigações ao LOCADOR quanto as benfeitorias e ao bem estado de servir a que se destina o imóvel alugado, impondo ainda a possibilidade de responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação.

Sendo assim as benfeitorias dispostas no artigo 22 e 26 da Lei de Inquilinato, ou seja aquelas que são de responsabilidade do LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o exime de suas reais obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de perdas e danos ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.

Insta salientar que LOCADOR e LOCATÁRIO tenham ciência que, deverá está celebrado no contrato todas as cláusulas contendo os direitos e deveres de cada um e especificadas quanto à responsabilidade e a forma de pagamento sobre as benfeitorias.

Post elaborado por:

Paloma Pricila - Formada pela Fundação Comunitária de Ensino Superior de Itabira no curso de direito em 2014, sempre trabalhou e esteve envolvido com o direito, principalmente durante toda a graduação. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/MG sob o nº 169.991, atua prestando consultoria e assessoria jurídica na área civil, trabalhista, imobiliária, buscando apresentar um serviço de qualidade aos clientes. palomapricila@yahoo.com.br

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7 Comentários

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Prezada Dra. Mariana, excelente texto!

Mas fiquei com uma dúvida, de onde surgiu a previsão de que os descontos não poderão ultrapassar 30% (trinta por cento) da quantia paga pelo aluguel mensal.? continuar lendo

Muito obrigado Dário.

Ao que tange os descontos referente a 30% (trinta por cento), não existe essa determinação legal, e sim via de regra pois existem vários julgados em que foi determinado a porcentagem do abatimento de 30%, para não comprometer a renda do locador que por muitas vezes sobrevive com renda auferida de imóveis locados. continuar lendo

Gostaria de saber se o furto de energia (gato) por parte do locatário é motivo de rescisão contratual, ou seja, o inquilino ao invés de procurar a companhia de energia para solicitar o ligação da energia normalmente, solicitou a um particular a ligação clandestina. Mesmo sendo cobrado constantemente a regularizar a situação não o fez e passado três meses de uso indevido lhe deu um ultimato se caso não regularizasse eu iria pedir o imóvel, tendo o mesmo se exaltado e alegou que eu o constrangi e por isso iria quebrar o contrato e desocupar a casa.
após 13 dias de vencido de aluguel nos foi devolvido a chave e um documento informando que queria a devolução de todo os pagamentos por ele feito, um boletim de ocorrência mentindo que eu o quis agredir, além de cobrança de multa por quebra de contrato.

ressalta-se que tanto a inquilina e seu esposo respondem processo administrativo na companhia de energia CELPA - Centrais Elétrica do Pará, por furto de energia.

Durante os três meses de moradia foram consumidos 1.100kw de energia, que poderá gerar uma dívida que não seu quem vai ser responsabilizado.

Ficaram pendentes duas faturas de consumo de água e esgoto, que está no nome de minha esposa, não houve pintura da casa e conserto de uma bomba de água que abastece a caixa d'água.

Como proceder. continuar lendo

Bom dia Misael,

Indico a procurar um advogado de confiança e levar toda a documentação para que seja iniciado o procedimento mais correto na solução do seu problema.

Abraços. continuar lendo

Ola aluguei uma casa certa feita e a mesma estava com o esgoto totalmentw compeometido , detalgew este que so se perceberia com o tempo, eu estava p ter meu filho quando começaram os problemas informei a imoviliaria tres meses antes de ter q tomar uma atitude drastica em virtude do desespero dw ver agua de esgoto subir pelis ralos ate os das pias , ai mandei desentupir como forma de paliativo pois o problema era mais grave pois o proprio pedreiro da imobiliária me informou q o cano havera rompido e a agua estava indo toda p os alicerces e piso da casa , mesmo com meus apelos ninguem se manifestou fui dando ciencia via whats app p a imobiliRia de tudo inclusive q paguei uma desentupidora e naquele referido mes nao pagaria o aluguel pois o valor ficou maior q o mesmo e eu nao teria como pagar os dois , o pedreiro me infornou que eles sabiam desse problema e deixaram p a proxima vitima no caso eu , nos banheiros as minhocas reinavam , td dia eu tirava 20 ou 30 , fora as baratas e eu com um bb recem nascido e uma criança de cinco anos q sequer podia usar o vaso ou tomar um banho , fiz o teabalho de urgenxia e ainda assim o dono do imovel quer o aluguel continuar lendo

Olá. boa tarde!
Estou numa luta com a empresa que me aluga um apto.
Estou com um vazamento no banheiro onde sempre que ligo o chuveiro, mesmo com o box fechado, fica o banheiro todo alagado.
Tentei contato durante 15 dias com todos os canais da construtora (q é a proprietária do apto), email, site, telefone e app e não tive retorno, até q por email mencionei q iria reparar o problema e descontar do valor do aluguel. Aí me deram retorno por email indicando a empreiteira da construtora para agendar a inspeção. Esta, por sua vez tinha um horário muito limitado de atendimento (seg a qui das 8h - 16h), devido a urgência acabei cedendo e sacrificando meu hr de almoço para acompanhar a eng ma inspeção, mas deixei claro que não teria mais esta disponibilidade.
Foi constatado que o problema não era estrutural ou de vazamento no encanamento, e sim que o box estava mal vedado.
A construtora retornou querendo agendar a vedação dentro do mesmo horário limitado onde eu não tenho mais disponibilidade, pedi para flexibilizarem, pois moro sozinha e justamente aluguei o ato somente para trabalho e não posso faltar nem me ausentar, que consigo de seg a sex após ás 18h e sab e dom o dia todo. A empresa se recusa a atender-me dentro da minha disponibilidade impondo somente o seu hr.
Bom , de forma que quero saber se posso contratar por meios proprios que façam a vedação e documentando com NF abater do valor do alguel. Isso é possível ? Pois está insustentável ter o banheiro alagado todos os dias. Obrigada!! continuar lendo