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22 de Maio de 2018

A dívida condominial e a possibilidade de penhora do imóvel (ainda que seja o único bem de família)

Quem já morou ou mora em condomínio certamente já enfrentou uma situação de débitos de condomínio, ainda que você nunca tenha deixado de pagar sequer uma parcela do seu condomínio, provavelmente conhece condôminos que deixaram de cumprir tal obrigação. Sem dúvida alguma é uma situação muito delicada… O que de fato o condomínio pode fazer em relação a isso?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 7 dias

Por Suéllen Rodrigues Viana. Diferente daquelas dívidas que possuem caráter pessoal, nas quais quem originou o débito deve pagar, a dívida condominial fica vinculada ao imóvel e não à pessoa do devedor. Assim, uma vez adquirido o imóvel com débitos condominiais, deverá o atual proprietário se responsabilizar pela dívida.

Por isso, aquele que pretende adquirir uma unidade condominial, deve verificar se este imóvel está livre de débitos, podendo auferir através de certidões negativas ou requisitando informações junto ao síndico e à administradora do condomínio, a fim de confirmar a inexistência de ações de cobranças condominiais sobre o apartamento que pretende comprar.

E não é só, caso exista ação de cobrança de taxas condominiais e o proprietário não efetue o pagamento da dívida, o imóvel poderá ser penhorado e vendido em hasta pública (leilão) para satisfação do crédito condominial. Isto porque a dívida de condomínio constitui obrigação própria da coisa, os famosos débitos propter rem.

Porém, você sabe o que significa?

A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e possuidor do bem, sendo decorrente da existência da coisa, pois a obrigação é imposta ao titular adquirente que se obriga a adimplir as despesas deste.

De toda forma, de acordo com a obrigação propter rem, especialmente no caso de débito condominial, ela se atrela à própria coisa e por ela responderá o titular, mesmo não sendo o proprietário do imóvel e ainda que o imóvel tenha sido alienado a terceiro.

O Código Civil de 2002 trouxe essa obrigação em alguns artigos, como por exemplo, o artigo 1.345, o qual preconiza que:

Código Civil. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

Assim, a possibilidade de penhora do imóvel pode ocorrer independente de ser bem de família, pois recai na exceção da Lei nº 8.009/90, em seu artigo , inciso IV:

Lei. 8.009. Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

[…]

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

De tal modo, em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família, por tratar-se de uma exceção prevista em lei.

Por conseguinte, os proprietários devem tratar a dívida oriunda dos encargos condominiais com a mesma importância com que tratam e honram os pagamentos decorrentes de hipoteca ou alienação fiduciária com os bancos, pois, ainda que mantenham as prestações do financiamento do imóvel em dia, poderão, sim, perder o imóvel em razão da dívida de condomínio.

Postado por:

Suéllen Rodrigues Viana - Formada pela Universidade do Extremo Sul Catarinense - UNESC, no curso de direito em 2016. Sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito, principalmente durante os estágios obrigatórios desenvolvidos pela universidade. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/SC sob o nº 47.253, atua prestando consultoria e assessoria tanto no contencioso quanto no preventivo, trabalhando junto ao cliente na busca pela resolução de questões burocráticas e no intuito de apresentar realmente um serviço diferenciado a este. Atualmente está cursando pós-graduação em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD. E-mail: suellenrviana.adv@gmail.com

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15 Comentários

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Dra. Suéllen, parabéns pelo artigo. É de uma importância ímpar, já que muitos ignoram o fato que o débito condominial poderá fazer com que perca aquela unidade habitacional, mesmo que seja bem de família, seja a única, etc. E ainda bem que é assim... Do contrário, estaríamos caminhando para terminar com o sistema de construção em edifícios. Já pensou em uma coletividade de 20 ou 30 apartamentos, um ou dois condôminos não pagar a taxas condominial e não ser possível se fazer nada? Seria o fim dos condomínios. Renovo meus cumprimentos a autora e votos de sucesso! continuar lendo

Muito obrigada pela sua contribuição, Dr. Eliel! continuar lendo

Excelente artigo, parabéns Dra. Suéllen Rodrigues Viana. continuar lendo

Obrigada Dr. Thiago! continuar lendo

Obrigada pelo Artigo, precisamos nos atualizar com assuntos complicados e que entendemos cada vez menos. continuar lendo

Obrigada também Inayara! continuar lendo

muito bom, incrivel como um descuido pode levar um comprador a obter mais dividas do as que ja estar atento... os artigos daqui são otimos, inclusive esse! parabens! continuar lendo