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22 de Agosto de 2018

Comprei um imóvel e não quero “colocar no meu nome”. Posso ter algum problema com o vendedor?

Por Mariana Gonçalves. Quando se trabalha no mercado imobiliário é comum encontrar pessoas que tratam seus imóveis com grande desleixo. Muitas pessoas acreditam que o fato de terem quitado o imóvel e estarem ocupando faz com que não tenho qualquer problema futuro com este. Mas… as coisas não são bem assim.

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 3 meses

Por Mariana Gonçalves. Por diversos motivos é extremamente importante realizar a transferência da titularidade do imóvel o quanto antes. Quando falo em transferência da titularidade não estou dizendo simplesmente de ajustes junto ao município para que o próximo IPTU venha no seu nome, falo de algo muito maior. Falo do velho ditado:

“Quem não registra não é dono”.

Dentre tantos problemas que por várias e várias vezes foram mencionados neste blog, no post de hoje vou expor alguns pontos relevantes sobre uma ação chamada:

OBRIGAÇÃO DE FAZER

Ação que dentre várias finalidades pode ser utilizada pelo VENDEDOR de um imóvel quando o COMPRADOR se recusa a transferir a propriedade para o seu nome.

A ausência da transferência da propriedade pode gerar diversos prejuízos e incômodos para aquela pessoa que ainda figura como proprietária na matrícula do bem, mas que de fato não tem mais qualquer relação com o imóvel. Prejuízos como negativação do seu nome pela falta do pagamento de IPTU, Condomínio, etc..

É possível ainda que o VENDEDOR, autor da ação aqui debatida, possa inclusive pleitear por DANOS MORAIS e ter sucesso em seu pedido, veja o julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“Compromisso De Venda e Compra Obrigação de Fazer Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra integralmente pago. Interesse da promitente vendedora para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano Moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado (Ação procedente – Recurso provido. TJSP – 0002542-08.2010.8.26.0077 – Apelação – Relator: Francisco Loureiro -Comarca: Birigüi – Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 28/04/2011 – Data de registro: 29/04/2011 – Outros números: 25420820108260077).

Da mesma forma e com as devidas peculiaridades o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu:

“Ação de execução de obrigação de fazer quanto à escritura pública de transferência da propriedade, mediante procuração. Reconvenção quanto à taxa de ocupação de terreno de marinha do período anterior a compra e venda. Limites da apelação. O promitente comprador, que recebeu procuração para transferência do imóvel para o seu nome, tem a obrigação de cumprir o mandato, independentemente da existência de taxa ou tributo devido, cuja existência não impede a transferência. É do interesse do promitente comprador a transferência para seu nome, e a alegação do tributo devido, que remonta a período anterior a promessa de compra e venda, datada de 1991, é pretexto. Julga-se procedente a ação para obrigar a transferência no prazo de 90 dias sob pena de multa que o juízo arbitrará, sem prejuízo do pagamento do tributo devido, imputável ao promitente vendedor, se exigível, por ocasião da escritura pública aos cuidados do tabelião de notas. (Apelação Cível Nº 70055199491, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 11/09/2013)

Por fim, em decisão recente do Tribunal de Justiça do estado de Santa Catarina, a decisão segue a mesma linha:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEMANDADA QUE, NA CONDIÇÃO DE CESSIONÁRIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, DEPOIS DE QUITAR O PREÇO, NÃO PROVIDENCIA A TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS PARA O SEU NOME, GERANDO PREJUÍZOS PARA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ÉDITO RECORRIDO QUE IMPÔS À ACIONADA A OBRIGAÇÃO DE ULTIMAR A TRANSFERÊNCIA JUNTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO, DESACOLHENDO, EM COROLÁRIO, A DENUNCIAÇÃO DA LIDE DIRECIONADA CONTRA A PRIMITIVA ADQUIRENTE/CEDENTE. APELO DA PARTE RÉ. INTERESSE PROCESSUAL INEQUÍVOCO DA CONSTRUTORA/PROMITENTE/VENDEDORA. SUJEIÇÃO A DIVERSOS PREJUÍZOS DERIVADOS DA INÉRCIA DA CESSIONÁRIA, COMO O PAGAMENTO DE TRIBUTOS, QUITAÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS, DANOS DECORRENTES DA RUÍNA, ENTRE OUTROS. NECESSIDADE DE PRÉVIA TRANSFERÊNCIA DOS IMÓVEIS PARA O NOME DE QUEM CEDEU O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TESE INSUBSISTENTE. CESSIONÁRIA QUE ASSUMIU O COMPLEXO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ADQUIRENTE ORIGINAL, EM AUTÊNTICA TRANSFERÊNCIA DE POSIÇÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE DE REGISTRO DA PROPRIEDADE EM NOME DE QUEM SEQUER OSTENTAVA DIREITO A RECEBER O DOMÍNIO SOBRE OS BENS OBJETO DA CESSÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA CADEIA DOMINIAL. OBRIGAÇÃO DE PROMOVER O REGISTRO QUE RECAI À APELANTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Chama-se cessão de contrato, ou cessão de situações contratuais ou de posição contratual, aquela em que há a transferência da inteira posição ativa e passiva do conjunto de direitos e obrigações de que é titular uma pessoa, decorrentes de um contrato bilateral celebrado, mas de execução ainda não concluída. (Instituições de Direito Civil. v. II. 25. Ed. rev. e atual. por Guilherme Calmon Nogueira da Gama. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 376). Tratando-se de cessão celebrada antes de implementada, para o cedente, a condição necessária a transmissão, em seu favor, do domínio do imóvel transacionado (adimplemento total do preço), a qual, nada obstante, se implementa em favor do cessionário, isto é, após a perfectibilização do contrato de cessão, é deste, o cessionário, o dever de regularizar da transferência cartorária do bem. (TJSC, Apelação Cível n. 0077419-09.2008.8.24.0023, da Capital, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 03-05-2018).

Postado por:

Mariana Gonçalves - Iniciou no ramo imobiliário no ano de 2007 como Corretora de Imóveis. No ano de 2008 abriu, a Imobiliária Terra, empresa que trabalhou com compra, venda e permuta de imóveis da cidade de Itajaí e Região. Fascinada pelo mercado imobiliário da cidade de Itajaí e Região, sentiu necessidade de ampliar os conhecimentos jurídicos do ramo, inciou então a graduação na Universidade do Vale do Itajaí – Campus Itajaí, no curso de Direito. Formada em 2014/1, passou a atuar com maior frequência com o Direito Imobiliário. Hoje advogada, inscrita no quadro dos advogados do estado de Santa Catarina, sob o número 40.090. Área de atuação específica: DIREITO IMOBILIÁRIO. contato@marianagoncalves.com.br

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12 Comentários

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Outro problema possível é do vendedor, por algum motivo, ter seus bens bloqueados pela justiça. Se você não efetuou a transferência a tempo, pode perder seu imóvel para sempre. continuar lendo

Embargos de terceiros =D continuar lendo

Olá Rodrigo... de fato você tem razão que este é um outro problema sim, obviamente que existem "rémedios" para tal situação, o que não se pode negar é que ainda que você consiga "salvar" o seu imóvel o transtorno e perturbação serão grandes! Obrigada pela sua contribuição! continuar lendo

Automóveis em geral, é quase a mesma coisa. Hoje, quando compro faço tudo dentro das normas, pois até esta data estou no aguardo da "boa vontade" do juiz, para a legalização de um lote de terreno, que foi comprado apenas com um simples contrato. Nunca mais repito esse erro. Autos é a mesma coisa. Ao vender também exijo que tudo seja feito nos "conformes da lei". O texto da Mariana Gonçalves é esclarecedor, a respeito do assunto. continuar lendo

Olá Perciliano! Obrigada pela contribuição, realmente isso é ainda mais comum com veículos! Fico feliz que o texto tenha colaborado!! continuar lendo

Para complementar, outro incômodo além dos citados e a possibilidade do imóvel ser objeto de penhora ou adimplemento de dívida do proprietário o qual está registrado, é a ocorrência do falecimento do vendedor, vez que origina o risco do imóvel entrar no inventário e, tratando-se de inventário litigioso, a dor de cabeça é certa.

Ótimo texto! continuar lendo

Olá Sarah! Muito obrigada pelo seu comentário, realmente pontos relevantes! Eu já vivenciei algumas vezes desde que comecei a trabalhar no mercado imobiliário, situações de óbito daquele que ainda consta como proprietário do imóvel, mas que de fato já vendeu o bem! E de fato, pode ser um transtorno dos grandes com os herdeiros! continuar lendo

Fico imaginando em um negócio lícito, verdadeiro, entre partes legítimas e honestas, o q levaria um prorpietário a não querer transferir o imóvel quitado para o nome dele. Não me veio motivo algum honesto à cabeça. Sei lá. Depois, não reclame dos problemas que surgirão, ao não cumprir a solenidade necessária para garantir-lhe a propriedade. continuar lendo

Olá Isa!!!!
Sabe o que eu vejo muito: muitas vezes o comprador investe TODA a economia que tem na compra do imóvel, mudança e alguns móveis novos. O que faz com que não reserve nenhuma quantia para a transferência do imóvel, ou seja, o pagamento do ITBI, emolumentos de tabelionato e registro de imóveis, que em diversos estados é verdadeiramente alto!
Eles jogam a seguinte justificativa: ano que vem eu faço, vou me programar, guardar um dinheiro e ano que vem eu te procuro para a transferência... e esse "ano que vem" nunca chega!
Obviamente que existe gente com motivos não lícitos, mas muitos também não fazem a transferência por falta de conhecimento e desleixo! continuar lendo