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20 de Novembro de 2018

Comprou um imóvel e o vendedor sumiu? O que fazer?

Por Júlia Maria Benati. Infelizmente, por vezes, nos deparamos com situações que estão fora do nosso controle, e precisamos encontrar saídas para dar solução a elas.

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 6 meses

Por Júlia Maria Benati . Uma delas se trata da ausência do vendedor de um imóvel, que falece, desaparece antes de assinar a escritura de um imóvel, ou até mesmo, que se negue a fazê-lo por qualquer que seja o motivo. Pois bem, diante dessa temática, analisaremos sobre a ótica jurídica as possibilidades de solução da lide, quais são: ação de adjudicação compulsória e ação de usucapião extraordinária.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

  • DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

É importante a verificação da existência de um compromisso de compra e venda entre promitente vendedor e comprador. Não há necessidade de que esse compromisso esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. (Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça). O registro apenas assegura ao comprador a propriedade contra outras possíveis alienações futuras do promitente vendedor.

É uma ação imprescritível, portanto, cabível a qualquer tempo para satisfação de direito real.

  • DOS REQUISITOS

Além do compromisso de compra e venda do imóvel, bem como documentos que comprovem quitação de pagamento do mesmo, é importante que o imóvel esteja devidamente regularizado, junto à prefeitura do município e demais entidades que regulamentem os imóveis urbanos e rurais.

Outro requisito importante é se o imóvel está realmente registrado em nome do réu. Forma de caracterizar a legitimidade de partes dentro da propositura da ação.

* Uma observação importante, a sentença proposta pelo juiz TEM QUE SER LEVADA A REGISTRO, a sentença por si só não efetiva o direito adquirido.

AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Para o cabimento de propositura de ação de usucapião, os requisitos do artigo 1.238 do Código Civil devem estar preenchidos, quais sejam:

  • A posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono;
  • Independentemente de título e boa fé;
  • Poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.

Por fim, para a constatação da ação correta a ser pleiteada, dentro da situação de ausência do promitente vendedor, (independente de qual situação seja), deve ser observado os dois modelos de ação acima, verificando qual se enquadra dentro da situação fática, e que por decisão judicial, são reconhecidas, devendo ambas serem registradas no Cartório de Registro de Imóveis da comarca competente a fim de efetivar tal direito real de propriedade.


Postado por:

Júlia Maria Benati - Sou formada pela Faculdade Anhanguera de Leme/SP, ja estagiei no MTE da minha cidade, atuei em áreas como cartório, departamento fiscal de uma empresa de contabilidade e a 4 anos em uma imobiliária. Hoje, advogada, inscrita no quadro da OAB/SP sob n. 399.506, atuo na parte imobiliária e demais áreas do direito. Uma apaixonada por estudos e pelas ciências jurídicas e sociais. E-mail: juliamariabenati@gmail.com

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4 Comentários

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Muito bom continuar lendo

Olá Dra,
Parabéns pelo artigo.
Minha madrinha comprou um imóvel a mais de 20 anos, o problema é que o imóvel está envolvido num inventário muito complexo, quando achamos que está tudo ok, alguém falece e a discursão inicia novamente com os herdeiros, alguns deles nem são encontrados mais.
Nesses anos, ela vem pagando todos os tributos e impostos, zelando pelo o Lote, com limpeza e cercamento e etc.
Ela tem compromisso de venda da inventariante, filha da antiga dona, assinatura de praticamente todos os herdeiros.
A propriedade é apenas um lote, sem casa construída, e ela tem outros imóveis.
Qual seria o melhor caminho nesse caso? continuar lendo

Quero minha casa vida nada vagar... triste formar anos 2017 nada de novo continuar lendo

Excelente artigo Dra. Mariana.

A título de complementação, a adjudicação compulsória tem previsão expressa no art. 1.418 do CC.

Quanto à usucapião do imóvel, a considerar o justo título do caso em epígrafe e dependendo do tamanho da área e do uso, há possibilidade de enquadramento nas outras modalidades, com prazos menores de ocupação - posse (art. 1.242 - usucapião ordinária; art. 191/CRFB 1988 e 1.239 CC - especial rural; art. 183 CRFB/1988, art. da Lei nº 10.257/2001, Estatuto da Cidade e art. 1.240 CC -especial urbana; art. 1240 CC - pró-família. Destaque-se ainda a possibilidade de se utilizar a via administrativa (usucapião extrajudicial).

Abraço! continuar lendo