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13 de Dezembro de 2018

Pagou “quase tudo”? Você sabe o que é adimplemento substancial?

Por Jaqueline Rezende Nogueira. Imagine a seguinte situação: Em um contrato de compra e venda de imóvel, o comprador deixa de pagar as parcelas combinadas, mas já cumpriu boa parte do contrato. O vendedor, diante da inadimplência do comprador, o que deve fazer para receber o que falta?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 4 meses


Por Jaqueline Rezende Nogueira. Bom, preceitua o art. 475, do Código Civil que a parte lesada pelo inadimplemento contratual pode pedir a resolução do contrato ou exigir o seu cumprimento, veja:

Código Civil. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Contudo, em se tratando de compromisso de compra e venda, essa regra não é absoluta, comportando uma peculiaridade que consiste no adimplemento substancial.

O que é Adimplemento Substancial?

Explico: Adimplemento substancial é quando o cumprimento da obrigação chega bem próximo ao resultado final, ou seja, quando o promitente comprador cumpre quase que integralmente com a sua obrigação contratual que é o pagamento das parcelas.

Nesse caso, havendo o adimplemento substancial, não poderá o promitente vendedor ingressar com ação de resolução do contrato, restando-lhe tão somente o cumprimento do contrato e assim buscar a satisfação do seu crédito em ação própria, qual seja, ação de cobrança.

Mas, e se em sede uma ação de cobrança, o vendedor se deparar com uma execução frustrada?

Bom, aqui compartilho com vocês alguns preciosos “pulos do gato”:

  • Pulo do gato 1: Fazer pedidos cumulados, quais sejam: a resolução do contrato e, alternativamente, se o magistrado entender que há o adimplemento substancial, o cumprimento da obrigação.

Mas é só isso: Não!!! Veja o complemento:

  • Pulo do gato 2- Pede-se também a penhora dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda.

E no que isso implica? Implica que nesse caso, o devedor não poderá sequer alegar bem de família, pois uma das exceções do bem de família é justamente a execução de dívida que decorre de financiamento do próprio imóvel.

Assim, se você representa o promitente comprador, fique atento, pois caso o promitente vendedor ingresse com ação de resolução simplesmente, sem as devidas cautelas de análise do caso, conforme explicitamos acima, poderá ter seu pleito indeferido, sob o argumento de que parte considerável do contrato já foi cumprido, restando uma sentença favorável ao comprador, ainda que inadimplente. E, se não tiver o pedido alternativo do cumprimento do contrato.

Por outro lado, se você representa o promitente vendedor, acautele-se fazendo o pedido cumulativo, pois caso tenha decisão favorável ao comprador, em observância ao adimplemento substancial, ainda assim poderá executá-lo nos próprios autos, em atendimento ao pedido alternativo do cumprimento do contrato e aí não se esqueça dos “pulos do gato” acima compartilhados.

Se você não sabia o que é adimplemento substancial, esse texto é um bom começo para conhecer o instituto e oferecer ao seu cliente, comprador ou vendedor, uma boa economia processual e financeira.

Postado por:

Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.

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5 Comentários

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Parabéns pela iniciativa, mas há que se tomar grande cuidado com o tema, eis que, no ano passado, o STJ, de modo repetitivo, alterando entendimentos até então estáveis sobre a substancial performance (adimplemento substancial) aduziu que essa teoria não seria aplicável ao regime de alienação fiduciária em garantia - mesmo assim, julgados do TJRS tem entendido que em casos teratológicos (pagamentos superiores a 90% , 95% do total do débito) haveria o abuso de direito que tornaria a cobrança em ato ilícito (artigo 187 CC). Há que se esforçar muito, com demonstração fática convincente para conseguir emplacar a alegação - os advogados do banco lutarão ferozmente kkk Parabéns. continuar lendo

Olá, Júlio, boa tarde!
Muito obrigada pela contribuição que irá enriquecer ainda mais a todos os interessados no tema. continuar lendo

Prezada Jaqueline, ainda complementando o comentário, nessa semana o STJ aplicou a teoria da substancial performance para evitar a decretação de prisão civil em caso de devedor de alimentos que havia pago mais de noventa por cinco por cento do valor da dívida. continuar lendo

Artigo excelente, parabéns pelo conteúdo. continuar lendo

Oi, Helena! Boa tarde!
Muito obrigada! Fico feliz que tenha gostado. continuar lendo