jusbrasil.com.br
20 de Setembro de 2018

Meu vizinho construiu uma JANELA rente ao meu muro, e agora?

A construção da casa do meu vizinho! É minha gente, o meu vizinho está construindo uma casa no segundo andar e a janela está literalmente em cima do meu muro, virada para a área de serviço da minha casa tirando assim toda a minha privacidade, porque é como se ele estivesse em um “camarote” para assistir tudo que o que acontecer na minha casa!

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 8 dias


Por Paloma Pricila . Todas as visitas que entram na minha casa me enchem de perguntas, assim como voc6e deve estar se fazendo agora: “Você é advogada essa janela pode ficar aí?”; “Esse vizinho podia fazer isso doutora?”; “O que você vai fazer? Como vai ser o procedimento com o seu vizinho?”; “Vi no google que o vizinho não pode construir janela assim não é?”

E como sei que essas são as dúvidas de muitos brasileiros… O post de hoje é um pouco do que a legislação brasileira fala sobre o direito de vizinhança x as construções das janelas.

Um clássico exemplo de briga entre vizinhos é justamente o que estou passando diariamente, ou seja, as construções de janelas e aberturas de qualquer maneira sem observar a legislação.

E o que a legislação traz sobre isso?

O Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.299, prevê que:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

E quais seriam os limites para esta liberdade de construção do proprietário?

O legislador definiu normas no que se refere à construção de muros de divisória, à construções que poluam aquífero do imóvel vizinho, tragam infiltrações ou outros danos. Também na legislação é vedado a abertura de janelas, terraço ou varanda, a menos de 1,5m do terreno do vizinho.

Art. 1.301 É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco) centímetros. […]

As regras não têm o objetivo de criar vantagens para os proprietários, mas sim evitar prejuízos ao bom convívio social, impedindo que o direito de propriedade seja posto acima de outros interesses.

Desta forma, caso o vizinho queira realizar a construção de uma janela, este deverá verificar a linha de divisória entre o seu imóvel e o de seu vizinho e, deste ponto, estabelecer a distância de um metro e meio para iniciar a sua construção. (Mas é isso caros leitores, que o meu vizinho deveria fazer… e não fez!)

E qual o prazo para reclamar em juízo da obra irregular?

E se você conversou com o vizinho, denunciou o mesmo na secretária de obras da sua cidade (como eu fiz) e mesmo assim a janela foi construída, saiba que a lei determina um prazo limite para que você reclame em juízo e faça cessar a obra, seja com a interrupção da mesma ou demolição das janelas irregulares.

Conforme dispõe o artigo 1.302 ainda do código civil:

Art. 1.302 O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Caso o vizinho prejudicado pretenda reclamar das irregularidades exigindo assim que sejam desfeitas as construções inadequadas, vale lembrar que o “direito não socorre aos que dormem”, ou seja, o vizinho deve fazê-lo em até 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, ou seja, passando este período não será possível reverter a obra irregular. Passando esse período de 1 ano e 1 dia o vizinho prejudicado não mais poderá exigir a demolição da construção.

Não obstante ao prazo previsto em lei há também o direito de reparação de danos previsto no código civil, caso a irregularidade da obra tenha gerado prejuízos, o vizinho prejudicado poderá reivindicar seu direito de reparação pelos danos causados.

Já se passaram anos da construção irregular, e agora? Vou ficar com o prejuízo?

Nos casos em que conclusão da obra tenha ocorrido a mais de 1 ano e 1 dia, a solução que nos resta para cessar a irregularidade seria o levantamento de um contramuro, maior que o do vizinho ao lado, mesmo que esta nova construção impeça a entrada de ar e luz. Tal possibilidade encontra embasamento no parágrafo único do artigo. 1.302.

Art. 1.302. […] Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Portanto, chegamos à conclusão que é possível levantar um muro maior, para cessar a irregularidade de uma obra concluída a mais de 01 ano e 01 dia.

O que não podemos deixar de citar é caso o dono do imóvel queira aberturas para ventilação e luz, sendo assim poderá construí-las, tendo as mesmas no máximo dez centímetros de largura e vinte centímetros de comprimento e estarem a mais de dois metros de altura de cada piso.

Vale ressaltar que a legislação delimita as dimensões das aberturas, conforme artigo 1.301, §2º, não havendo qualquer vedação quanto a quantidade de aberturas nas paredes.

Contudo é imperioso destacar que é possível resolver situações desconfortáveis com os vizinhos, que podem ser desde que uma nova construção ou até mesmo em ações judiciais.

Postado por:

Paloma Pricila - Formada pela Fundação Comunitária de Ensino Superior de Itabira no curso de direito em 2014, sempre trabalhou e esteve envolvido com o direito, principalmente durante toda a graduação. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/MG sob o nº 169.991, atua prestando consultoria e assessoria jurídica na área civil, trabalhista, imobiliária, buscando apresentar um serviço de qualidade aos clientes. palomapricila@yahoo.com.br

Não deixe de seguir nossa página aqui no JusBrasil para ficar por dentro de todos os novos posts: SIGA NOSSA PÁGINA.

Conheça também nossa página aqui no JusBrasil exclusiva de vídeos: SIGA MINUTOS DE DIREITO

E também nosso blog com ainda mais notícias e informações jurídicas do Mercado Imobiliário.

12 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Prezada Mariana, chame o seu vizinho para conversar, explique e mostre a lei, vamos evitar mais um processo na morosa Justiça.
De uma boa conversa ninguém escapa.

A questão do contramuro vai te dar mais dor de cabeça, quando fechar a entrada de ar e luz ele vai querer ligar som alto, fazer um canil e se você resolver vender a casa, ele vai ligar o som alto justo no dia que trazer alguém, literalmente não vale a pena.

Uma vizinhança boa não tem preço, e converse com o estimado vizinho, tente ajudar o mesmo, ele não vai sair na ignorância se ver que vai tentar ajudar.

Antes do direito temos que ter diálogo.

tem hora que mais vale um vizinho perto que um irmão longe. continuar lendo

A distancia de 1,50 é reciproca, onde há janelas, de modo que a distancia de 1,50 deve ser respeitada, logo a soma das distancias daria 3,00m entre as residências (quase impossível nos centros urbanos ou periferia onde as casas são um amontoado, feitas sem qualquer orientação técnica e muita vez irregulares) , a intenção é coibir a devassa da vida alheia, e permitir a incidência de iluminação e ventilação . Há casos de crianças, e também adultos, apresentarem problemas respiratórios, gripes, pneumonia, asmas e pessoa a não percebe que pode ser a janela de sua casa que não tem iluminação ou ventilação adequada, há cálculos para cada cômodo sabia? e isso gera umidade, bolores, fungos entre outros, que fazem as doenças respiratórias uma constante. E muito importante ter boa ventilação e iluminação em sua casa, e tem de procurar fazê-lo com fins a boa qualidade de vida, contudo, sem devassar a vida alheia. continuar lendo

Não li todo o texto, por certo muito oportuno, porque esse problema é muito comum em nosso País. Como um antigo investidor e com alguns conhecimentos do assunto (construção civil), diria que, abaixo da Lei Maior que rege o assunto, cada município adota critérios diferentes para o mesmo assunto, quanto metragem mínima de um lote de terreno, construções na divisa, metragem de corredores, tipos de janelas e ou vitros, portas, sobrados, casas geminadas, etc. Como já tive investimentos, por ex., em Jundiaí,sp, Itupeva,sp, Rio Claro,sp e São Pedro,sp, posso citar que não há unanimidade nas exigências quanto a tudo que citei acima e, também, eles costumam mudar as exigências flexionando para melhor ou pior para quem constrói. Outro detalhe; para quem constrói nos centros das cidades há mais rigor quanto a fiscalização, enquanto que na periferia "fecham os olhos". Como citou um outro amigo por aqui; nada como um bom diálogo com o vizinho, mas isso nem sempre resolve. Já tive esse problema recentemente em São Pedro,sp, e o meu vizinho só "cedeu" após eu contratar um engenheiro (vistoria) e ameaçar ir para a Justiça. As vezes nem a Prefeitura resolve. Eu conheço bem o "caminho das pedras" e, começo com o diálogo; não deu, parto pra briga (jurídica, é claro), se nem a prefeitura não resolver. continuar lendo

Sei de casos em que o vizinho autorizou construção de janelas desde que do outro lado não visualizasse dentro de sua casa (caso de vizinhos com terrenos em níveis diferentes é possível isso). E a Prefeitura aprovou sem problemas. Detalhe: mediante aprovação por escrito do viznho "prejudicado". continuar lendo

É simples.Construa uma parede ou um muro encostado na janela do vizinho sem noção. Ele não vai mais conversar com você, e só. E com certeza não vai fazer falta. continuar lendo

Já passei por isso e fiz o muro. Nem moro mais lá.. Eles nunca reclamaram. continuar lendo