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18 de Outubro de 2018

Meu pai doou um imóvel para meu irmão através de compra e venda

É comum acontecer a simulação de um negócio jurídico (doação) enquanto de fato as partes estão realizando outro (compra e venda). Veja o que os demais descendentes poderão fazer quando isso acontecer.

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 16 dias

Por Josimel Candido. Imagine a seguinte situação: Um pai quer deixar para apenas um de seus filhos determinado imóvel do seu patrimônio, perceba que a doação vem carregada de encargos e até mesmo de proteções em relação aos demais herdeiros. Por este motivo, diversas vezes famílias decidem “burlar” a legislação vigente e acabam simulando uma compra e venda de pai para filho ao invés de declaram corretamente a doação do bem imóvel para o descendente. Veja quais como os demais descendentes podem se proteger da situação.

O contrato de compra e venda é um ato típico onde estipula-se o compromisso entre as partes sobre o domínio de certo bem imóvel, é sábio dizer também que para que se cumpra este negócio jurídico, é necessário o preçoe o consentimento, sob orientação jurídica não existe erro, e o ato é facilmente consumado.

Segundo a doutrina de Silvio de Salvo Venosa são considerados fatos jurídicos

Todos os acontecimentos que podem ocasionar efeitos jurídicos, todos os atos suscetíveis de produzir aquisição, modificação ou extinção de direitos

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Parte Geral. 9ª ed. São Paulo: Atlas, 2009. Pág. 322.

Mas como proceder quando a compra e venda é de ascendentes para descendentes (pais e filhos)?

Parece um pergunta irracional, mas é muito comum usar deste meio para burlar os gastos e despesas com o processo de doação, ficando assim por conta dos outros herdeiros requererem os seus direitos, tendo em vista que os mesmo devem consentir com este tipo de negócio jurídico.

Diante da pretensão do requerente pela anulação do ato jurídico celebrado, este está amplamente amparado pela legislação, através da doutrina e jurisprudência, conforme dispositivos apresentados no Código Civil Brasileiro, os quais reconhecem a ação de anulação do ato jurídico da seguinte forma:

Art. 123 Invalidam os negócios jurídicos que lhe são subordinados:

II- as condições ilícitas, ou de fazer coisa ilícita;

.

Art. 166 É nulo o negócio jurídico quando:

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I – por incapacidade relativa do agente;

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

.

Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito de terceiro.

.

Art. 175. A confirmação expressa, ou a execução voluntária de negócio anulável, nos termos dos arts. 172 a 174, importa a extinção de todas as ações, ou exceções, de que contra ele dispusesse o devedor.

Bem como o ato de anulação é remédio jurídico processual previsto pela Súmula do Superior Tribunal Federal Brasileiro, o qual reconhece a presente ação de dissolução de negócio jurídico, apresentando seu prazo prescricional da seguinte forma:

Súmula 494 – A ação para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato, revogada a Súmula nº 152.

Sendo assim, o autor do processo deve demonstrar sua busca pela manutenção de seus direitos, não por mero ato de soberba, mas sim de dignidade e reconhecimento de seu vínculo familiar.

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Sobre o autor: Josimel Candido - Advogado inscrito na OAB-RS nº. 101110, estudante de Ciências Contábeis, Pós Graduando em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, sócio do Escritório J. Candido Advocacia, empresa inscrita na OAB-RS nº. 5918, trabalha assessorando, acompanhando e orientando clientes nas questões judiciais e extrajudiciais, buscando sempre a maior agilidade e o menor impacto possível na questão, bem como estudando a viabilidade no ingresso das demandas. Áreas de maior atuação: • Consultoria em Direito Trabalhista e Previdenciário; • Consultoria em Direito Civil e das Relações de Consumo; • Consultoria em Direito Empresarial e Societário; • Consultoria em Direito Imobiliário; • Negociação, elaboração e revisão de contratos empresariais; • Cobranças extrajudiciais e judiciais; • Contencioso administrativo e judicial.

19 Comentários

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Discordo completamente. Já inclusive me manifestei nesse espaço do Jus Brasil em outro post que tratava do mesmo assunto de forma fundamentada. A jurisprudência é assente no sentido de convalidar a venda de imóvel de ascendente a descendente mesmo sem o consentimento dos demais herdeiros se a venda se deu por preço justo e de mercado. A venda só pode ser anulada se a parte interessada comprovar simulação no negócio jurídico.

Obviamente que para evitar aborrecimentos e litígios desnecessários, é praxe os cartorários informarem acerca da necessidade dos demais filhos assinarem como intervenientes. Mas se você, caro leitor, tem um filho mal intencionado que venha lhe cobrar por fora para assinar, dê uma banana a ele, porque o bem é seu e você faz o que quiser com ele em vida. Diz para ele então entrar na justiça e procurar por seus direitos, sendo certo que será derrotado no processo.

Vejam bem, a venda só é anulável por simulação, se a venda se deu por valor de mercado e o dinheiro da venda efetivamente entrou para o patrimônio do ascendente, reputa-se válido o negócio jurídico.

Só a título de curiosidade: eu posso vender inclusive a qualquer terceiro um bem imóvel pelo valor que me aprouver, mesmo que seja por valor abaixo do mercado, sem a interveniência de meus filhos, só preciso da assinatura de minha esposa para isso e ainda posso até doá-lo a quem eu bem entender, desde que não ultrapasse os 50% do patrimônio do casal.

Mania feia essa dos filhos de hoje em dia em crescer o olho nos bens dos pais antes deles virem a falecer! O bem é seu meu amigo. Disponha dele como quiser. Seus filhos só vão poder dar pitaco depois da sua morte. continuar lendo

As leis brasileiras, ao fim, criaram vícios e dependentes. continuar lendo

Concordo com o senhor, Dr Marcelo de Melo Passos, porém, como o senhor mesmo citou "para evitar aborrecimentos futuros" e seguindo orientações do cartorário, eu CEDI as exigências de uma das filhas. A minha consciência está tranquila, mas a dela não sei... continuar lendo

Não concordo com isso, porque a propriedade é ou não MINHA e de minha esposa? Vendo ou dou para quem eu bem entendo. Bem, mas não é assim que entendem os nossos legisladores e ou o judiciário. Entrei neste assunto, porque aconteceu exatamente IGUAL comigo, ao fazer uma troca de imóveis com um dos filhos, quando resolvi mudar de Itupeva,sp para São Perdro,sp. O cartorário local, conhecido e amigo da família, nos orientou (eu e a esposa) a pegar a assinatura dos demais filhos, concordando com essa troca. Uma das filhas, a mais rebelde, EXIGIU uma certa quantia em dinheiro para assinar. Dei e por justiça, acabei dando a mesma quantia para a outra filha. Hoje, lendo esse esclarecedor texto da Dra. Mariana, percebi que o cartorário (Pitico) agiu honesto e corretamente, quando orientou-me sobre os procedimentos corretos e legais. continuar lendo

Olá Perciliano, tudo bem?
Fico feliz que o conteúdo aqui postado (autoria do dr. Josimel, meu parceiro de criação de conteúdo) tenha te alguma forma te deixado mais tranquilo quanto ao assunto.
Realmente você teve a "sorte" de encontrar um bom cartório que fez as devidas orientações para que não tenha perturbações no futuro.

Te desejo sucesso na nova moradia, ahh... apareça sempre que possível aqui! Trabalhamos diariamente na produção de conteúdos relevantes de direito imobiliário para a sociedade! Até logo! continuar lendo

Ao meu ver, é ridículo isso, desde que o ascendente seja uma pessoa lúcida, não esteja sendo coagida, etc.

Não há um meio mais seguro de fazer isso? Uma forma de deserdar um descendente, para não sofrer a mesma chantagem que o Perciliano relatou que sofreu? continuar lendo

Muito bom artigo
Só corrija a questão do prazo pra anulação do negócio jurídico que é de dois anos e não de vinte anos ..
Um abraço continuar lendo

Olá Willy, poderia colocar a fonte para melhor entendimento. Obrigado! continuar lendo

A súmula 494 do STF está cancelada.. o prazo em questão é decadencial e não prescricional .. neste caso aplica-se o art 179 do CC..
verifique :
Enunciado 368 CJF/STJ
Enunciado 545 CJF/STJ
Jurisprudências :
REsp 1.356.431/DF
EDcl no REsp 1.198.907 RS
REsp 771.736 SC

REsp 476.557 PR
EREsp 661.858 PR

Entre outros continuar lendo

Caramba dr Willy, obviamente deve ter ocorrido erro de redação, pois a diferença é enorme entre o que foi citado (20 anos) e a que o senhor sabe (2 anos). Ou é uma questão de interpretação das Normas vigentes a respeito? continuar lendo

O que vale é o que está na prática amigo , meu comentário foi apenas pra suplementar o artigo do colega ... aliás o Sr deveria fazer o mesmo (comentários construtivos) em vez de querer criar polêmica continuar lendo