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16 de Setembro de 2019

Qual a consequência jurídica do parcelamento ou da incorporação irregular?

Já parou para pensar que se o comprador da incorporação irregular cessar os pagamentos contratados o incorporador estará em uma situação extremamente delicada? Veja nosso conteúdo de hoje!

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 11 meses

Por Jaqueline Rezende Nogueira. Imagine a seguinte situação: contrato de compra e venda, comprador inadimplente. Pode o vendedor (incorporador/construtora) cobrar em juízo? Depende…

Agora imagine uma outra situação, de ponto de vista diverso: contrato de compra e venda, vendedor inadimplente. Pode o comprador cobrar a entrega da coisa e/ou ressarcimento pelo atraso em juízo? Depende…

Mas, como depende, se há um que vende e há um que compra e há contrato de venda e compra?

A resposta continua a mesma: Depende. Depende da licitude do objeto. É isso aí! Veja:

Em se tratando de parcelamento de solo, loteamento ou incorporação a lei exige uma série de documentos que deverão ser entregues a tempo e a contento a órgãos específicos, sob pena de o objeto desses empreendimentos serem considerados clandestinos. E por incrível que pareça, nem sempre isso acontece da forma exigida em lei.

E, em sendo considerados clandestinos, o objeto proveniente daí, seja lote ou unidade condominial, torna-se um objeto ilícito e qualquer negócio jurídico envolvendo esse objeto será considerado nulo ou anulável. Daí a resposta ficar condicionada ao “depende”.

Assim, um contrato de compra e venda que contenha como objeto um imóvel ainda não devidamente regularizado, impossibilitará o ajuizamento de qualquer ação ou defesa, sem a devida regularização dos registros e contratos a que ela se refere, conforme disposição do art. 46 da Lei. 6.766/79. Veja:

Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.

Isso porque essa questão envolve a ilicitude do negócio jurídico, conforme art. 104 e 166, do Código Civil, cuja nulidade é absoluta, podendo ser arguida a qualquer tempo (ou seja, não prescreve e nem decai), inclusive podendo ser reconhecida de ofício, em qualquer grau de jurisdição.

Agora, voltemos aos exemplos casuísticos do primeiro parágrafo que citei a título de exemplo:

  • Inadimplemento por parte do comprador em um contrato de venda ou promessa de venda, cujo objeto carece do devido registro. Nesse caso, o loteador ou incorporador e/ou construtor não poderá intentar com ação de cobrança, ensejando a declaração de nulidade do ato jurídico e consequente restituição das partes ao estado anterior ao negócio.
  • Por outro lado, caso o inadimplemento ocorra por parte do promitente vendedor, igualmente não assiste direito de ação ao promitente comprador por força do referido art. 46, da Lei 6.766/79.

Por menos crível que pareça, há situações burocráticas importantes na concretização de um empreendimento imobiliário que, muitas vezes, são deixadas para depois (com aquele “jeitinho brasileiro”) ou até mesmo por questões de equilíbrio financeiro, onde o empreendedor/incorporador/construtor prefere correr o risco de não atrasar a obra e arcar com posteriores consequências, devido à morosidade da máquina pública em liberar os papéis na mesma toada do desenvolvimento do projeto.

Portanto, em negócios que envolvam a aquisição ou venda de um imóvel proveniente de parcelamento ou incorporação é sempre necessária a cautela de ser verificar a regularidade do empreendimento e as consequências que daí podem advir, tanto para quem compra quanto para quem vende.

Esse texto foi útil para você? Comente abaixo! Leia também:

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – Maior segurança na compra de imóvel em fase de construção.

Sobre o autor: Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.

13 Comentários

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Esse jeitinho brasileiro dos construtores/incorporadores é que contribuiu para causar insegurança do negócio imobiliário no Brasil. Infelizmente!
A falta de regularização documental/registral dos empreendimentos muitas vezes impossibilita que o adquirentes possam tomar todas as medidas cabíveis para reparação dos danos causados.
Cordialmente,
Meriane Araújo, advogada especialista em Direito Imobiliário, atuante em Fortaleza/CE - (85) 9.9645.7522. continuar lendo

Boa tarde, Meriane!
Por mais denso e complexo que seja o tema na prática, não podemos deixar de conversamos sobre ele, pois gera inúmeras relações jurídicas que, mais cedo ou mais tarde, caem em nossas mãos.
Obrigada pela contribuição. continuar lendo

Muito bem exposto e pedagógico para um público leigo. Parabéns. continuar lendo

Gostei muito das indagações explanadas pois que sabemos que o tema é complexo e a prática é uma tortura. continuar lendo

Oi, Valéria, boa tarde!
Sim, trata-se de um tema muito complexo, mas que tentei trazer de uma forma menos densa, pois por mais percalços que existam na prática, não podemos deixar de falar sobre o assunto.
Fico feliz com a sua participação. continuar lendo

Nos casos de loteamentos e condomínios em lotes , o que causa a morosidade registro são as liberações de licenças ambientais, que em muitos casos levam mais de 3 anos para a sua conclusão. São obrigatórias por força da própria lei 6776/79 citada. continuar lendo

Oi, João, boa tarde!
Sim, e o empreendimento fica travado, gerando inúmeros negócios jurídicos temerários.
Obrigada pela participação. continuar lendo