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16 de Setembro de 2019

Execução das taxas condominiais: entenda algumas das inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 8 meses

Por Suéllen Rodrigues Viana. Quando da vigência da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973, que instituía o antigo Código de Processo Civil, a dívida de condomínio não era abarcada como título executivo extrajudicial e, por isso, não podia sofrer execução automática. E hoje? O que mudou e como os condomínios tem atuado na cobrança?

Em verdade, as cotas condominiais, ao longo da evolução do Direito Brasileiro, nem sempre instituíram em um título certo, líquido e exigível. Porém, podiam ser objeto de protesto, em caso de não liquidação na data do vencimento, de acordo com a Lei nº 9.492/1997, lei esta que regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida.

Por isso, em relação ao Código de Processo Civil do ano de 1973, o melhor entendimento era de que a cobrança promovida pelo condomínio em face do condômino exigia o ingresso de processo de conhecimento (um processo comum judicial), não podendo o condomínio executar o condômino, em razão da inexistência de contrato escrito reconhecido pelo devedor quanto ao débito, não servindo para tanto a convenção condominial.

Assim, ainda de acordo com o Código de Processo Civil de 1973, para que o credor pudesse obter um título executivo, necessário seria ingressar com ação de cobrança da dívida, através de processo de conhecimento ou do extinto procedimento sumário, a fim de que pudesse ter em mãos um título judicial por meio da sentença proferida naqueles autos.

Contudo, através da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, a qual instituiu o “novo” Código de Processo Civil, algumas inovações foram trazidas ao direito brasileiro.

Dentre elas, menciona-se aquela constante no seu artigo 784, incisos VIII e X, eis que acrescentou no rol dos títulos executivos extrajudiciais as taxas de despesas de condomínio e agora autoriza, de forma expressa, que a dívida condominial tenha imediata execução, não mais necessitando de um prévio processo de conhecimento, veja-se:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: […]

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; […]

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Pela nova sistemática, portanto, o condomínio não precisará mais se sujeitar ao processo de conhecimento para as cobranças das dívidas condominiais. Assim, à luz do artigo acima citado, dentre outras alternativas para a cobrança das cotas, também passa a ser possível a execução direta das taxas condominiais através de ação executiva, eis que constituem em título executivo extrajudicial.

De tal modo, este título é considerado um encargo acessório de um crédito documentalmente comprovado, podendo se estender desde a taxa de condomínio, em si, até a sua forma acessória, como o fundo de reserva, por exemplo.

Outra novidade que surgiu com o Novo Código de Processo Civil está relacionada a citação do devedor. Conforme preceitua o artigo 248, § 4º do referido código, a citação poderá ocorrer através dos Correios, bastando que o porteiro do condomínio assine o aviso de recebimento.

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. […]

§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

No entanto, como bem ressalta o artigo supramencionado, o porteiro poderá recusar o recebimento se afirmar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Desse modo, dentre as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, em relação a cobrança das cotas condominiais, menciona-se que não é mais necessário o credor esperar por uma sentença para ter o seu crédito constituído em título executivo. Além disso, o devedor será citado, porém, não mais para responder e se defender, mas sim para pagar o débito, podendo arguir seus fatos por meio de embargos à execução.

Portanto, resta demonstrado que as mudanças trazidas com a elaboração e vigência do Novo Código de Processo Civil foram um marco para a celeridade processual, eis que se possibilitou a execução das taxas condominiais através de ação executiva.

Isso porque, como se viu, a principal vantagem e mudança é que, quando o condomínio, ora credor e exequente, demandar judicialmente em face do condômino inadimplente através de ação executiva, este será citado para que, em três dias, pague integralmente o débito, e não mais apresente defesa ou fique postergando o resultado através de recursos processuais.

Assim, atualmente, diferentemente do que era regido no Código de Processo Civil do ano de 1973, o condômino inadimplente, ora devedor e executado, não é mais citado para se defender das alegações proferidas na inicial, como ocorre no rito ordinário. Seu papel agora é de pagar o que é devido.

Desse modo, a celeridade e simplificação dos atos processuais dão o tom ao Novo Código de Processo Civil, em especial a cobrança dos débitos relativos as unidades condominiais que se encontram em atraso.

Essas inovações são vistas com bons olhos não apenas aos que arrecadam e gerem o condomínio, mas também aos condôminos, uma vez que tais normas exigem dos síndicos e administradores a devida regularização de todos os atos das assembleias, além da elaboração minuciosa das convenções condominiais, para que tais títulos sejam efetivamente executados, fazendo com que a celeridade seja cumprida e eficaz.

Resta evidente, portanto, que o Novo Código Processual simplificou e muito as cobranças judiciais das cotas de condomínio, visto que essas inovações são retornos aos problemas atuais e que, espera-se, sejam consolidadas em avanços, tanto em benefício do condomínio, quanto dos seus integrantes.

Sobre o autor: Suéllen Rodrigues Viana - Formada pela Universidade do Extremo Sul Catarinense - UNESC, no curso de direito em 2016. Sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito, principalmente durante os estágios obrigatórios desenvolvidos pela universidade. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/SC sob o nº 47.253, atua prestando consultoria e assessoria tanto no contencioso quanto no preventivo, trabalhando junto ao cliente na busca pela resolução de questões burocráticas e no intuito de apresentar realmente um serviço diferenciado a este. Atualmente está cursando pós-graduação em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD. E-mail: suellenrviana.adv@gmail.com

12 Comentários

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Houve alguma mudança referente a prescrição da dívida ? continuar lendo

E os síndicos corruptos e aqueles que não fazem nada o que fazer? continuar lendo

Requerer a destituição, fiscalizar ... continuar lendo

Síndicos são eleito e também podem ser destituídos... continuar lendo

Boa tarde Dra., excelente artigo. Mas me resta uma dúvida. Esta ação de execução, por mais célere que seja, ainda pode levar um tempo considerável e comprometer a saúde financeira do condomínio. O condomínio poderá exigir o pagamento das cotas condominiais que vencerão durante a ação ou apenas deverá cobrar as cotas objeto da ação? continuar lendo

Eu, por já residir num Loteamento Fechado (condomínio), já tinha informações sobre isso, sendo, tal artigo de muito interesse para todos os advogados e também para quem reside nesse tipo de habitação. De um lado, essa alteração na Lei, foi válida, mas como já citaram por aqui, há que se ter uma vigilância constante sobre os responsáveis diretos pela administração do local (condomínio), porque a corrupção e a roubalheira, não está só entre os políticos não. Onde resido, existem pessoas de alto poder aquisitivo e cultural, mas que, além de pouco conhecerem sobre o assunto, não gostam de participar em nada, referente a uma constante "vigilância" sobre os administradores, daí surgirem as altas taxas condominiais, muitas vezes oriundas de uma má administração, resultando em algumas inadimplências. continuar lendo

Bom dia Perciliano,

é entendimento do STJ que as cotas vincendas deverão ser incluídas no curso do processo, até o pagamento. (REsp 1548227) continuar lendo