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16 de Setembro de 2019

Despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, o que são?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 7 meses

Por Suéllen Rodrigues Viana. A vida em condomínio é uma opção predominante nos centros urbanos, principalmente em grandes cidades onde o espaço para construção de casas se encontra reduzido. Ademais, existem algumas vantagens que as pessoas buscam nesse modo de viver, seja pela segurança, pelo compartilhamento de custos ou de áreas de lazer projetadas que, claro, acabam representando em despesas de condomínio.

Em consequência, é um dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, como bem preceitua o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil. Ademais, outro dispositivo que tratava da obrigação de concorrer para o pagamento das despesas condominiais era o artigo , § 3º, alínea d, da Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Este artigo divide as contribuições dos condôminos, as chamadas despesas de condomínio, em duas classes: as de custeio (ordinárias) e as extraordinárias.

Com a posterior vigência do Código Civil de 2002, a legislação específica de condomínio passou a ser inserida e tratada por este código. Todavia, nos seus artigos 1.341 e 1.342, não restou pactuado, de forma objetiva, o que são despesas ordinárias e extraordinárias. Contudo, tais despesas foram abordadas de forma mais minuciosa na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seus artigos 22 e 23, conforme veremos a seguir.

De modo geral e breve, pode-se dizer que as despesas ordinárias são aquelas relativas a manutenção das coisas comuns, enquanto que as extraordinárias compreendem, basicamente, as despesas pertinentes a realização de obras de natureza urgente e benfeitorias.

Outro ponto de suma relevância é que as despesas suportadas pelo condomínio edilício não derivam de relação de consumo, sendo considerado apenas como pagamento de serviços prestado por terceiros. Por conta disso, as normas do Código de Defesa do Consumidor não se aplicam as cotas condominiais.

O que são despesas ordinárias?

Pode-se dizer, portanto, que as despesas intituladas como ordinárias, são aquelas destinadas a manutenção do condomínio e necessárias a administração para o bom funcionamento deste, haja vista estarem destinadas a cobrir os gastos unicamente com o funcionamento dos serviços, bem como com pequenas despesas de conservação do condomínio.

Elas se referem aos serviços rotineiros de manutenção e administração do condomínio, que abrangem, entre outros: manutenção dos elevadores, salários de empregados, taxas de consumo de água, luz e força utilizadas nas instalações e partes de uso comum, fundo de reserva (se previsto na convenção), seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico, contribuições previdenciárias relativas aos salários dos empregados, etc.

Por isso, importante mencionar que a interpretação não deve ser realizada de forma restritiva, eis que não são exaustivas. Cabe ao intérprete utilizá-las como base para outros gastos que ocorrerem durante a existência do condomínio, tais como os gastos com cópias, manutenção de conta bancária, correios para envio de balancetes, entre outros.

Ainda que seja impossível a discriminação exaustiva das despesas ordinárias, diante da complexidade das relações e ações da vida condominial, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), mais precisamente em seu artigo 23, § 1º, apresenta uma série de despesas ordinárias, deixando claro quais despesas o locatário é obrigado a pagar e que também são utilizadas como base para um condomínio, vejamos:

Art. 23. O locatário é obrigado a: […]

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a. salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b. consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c. limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d. manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e. manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f. manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g. pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h. rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i. reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Tento em vista as despesas acima citadas, consiste em obrigação do síndico elaborar o orçamento anual e liquidar os gastos para assegurar o funcionamento ordinário do condomínio, sob pena de sua responsabilização.

E quanto as despesas extraordinárias?

Em relação as despesas extraordinárias, pode-se assegurar que são aquelas que não foram previstas no orçamento condominial, isto é, de ocorrência eventual, que envolvem inovações introduzidas no edifício, bem como as despesas judiciais, discutidas e definidas em assembleia geral extraordinária.

Portanto, essas despesas são aquelas que se destinam a gastos consideráveis e que quase sempre ocorrem em situações esporádicas. Elas visam, geralmente, conservar a estrutura da edificação.

Como exemplo, podemos citar as reformas da parte elétrica e hidráulica, dos elevadores, obras e equipamentos de segurança contra incêndio, reservatórios de água, instalação de antenas coletivas de televisão, implantação de televisão a cabo, interfones, telefones e novos elevadores, ampliação de halls ou vestíbulos, enfim, inovações que atualizem, melhorem e/ou embelezem o edifício.

Logo, esses gastos são aqueles que não se referem aos corriqueiros do condomínio e tampouco são necessários a administração do condomínio, porém zelam pela estrutura do edifício ou, de alguma forma, aumentam seu valor.

A Lei do Inquilinato já mencionada, assim conceitua as despesas extraordinárias em seu artigo 22, parágrafo único, vejamos:

Art. 22. O locador é obrigado a: […]

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a. obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b. pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c. obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d. indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e. instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f. despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g. constituição de fundo de reserva.

Importante mencionar que o artigo acima transcrito também possui rol meramente exemplificativo. Consequentemente, além das despesas por ele citadas, outras, eventualmente, poderão ocorrer em um condomínio.

Despesas extraordinárias: necessárias, úteis ou voluptuárias?

As despesas extraordinárias podem ser divididas em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias, conforme estabelece o artigo 96 do Código Civil.

No entanto, é difícil conceituar o que são inovações necessárias, úteis e voluptuárias, no contexto de um edifício, tendo em vista que uma inovação pode ser considerada luxo num edifício mais modesto e simplesmente necessária para manter a categoria originária num edifício de alto nível.

Contudo, pode-se dizer, de uma forma geral, que as despesas necessárias são aquelas que objetivam conservar o bem, nada acrescentando, tão somente reparando ou restabelecendo seu estado anterior, tais como manutenção hidráulica, conserto do elevador, substituição de portas danificadas, etc., isto é, benfeitorias que poderiam ser chamadas de despesas de manutenção.

Tais despesas podem ser realizadas por valores não excessivos, elas poderão ser executadas independentemente de autorização, visto que o síndico está autorizado por lei a executá-las, conforme aduz o artigo 1.341, § 1º do Código Civil.

Por isso, não cabe a assembleia nenhuma deliberação quanto a execução da obra, já que a necessidade descarta a alternativa de não aprovar sua realização. No entanto, caso não haja urgência e o custeio seja excessivamente elevado, a assembleia poderá postergar sua realização para momento mais propicio.

Por sua vez, as despesas úteis são aquelas destinadas a trazerem alguma melhoria ao edifício, como por exemplo, a ampliação do salão de festas, modernização do sistema de telefonia, etc. Nesse caso, o quórum de aprovação pela assembleia depende do tipo de melhoria, pois quando se trata de acréscimo às áreas comuns existentes, visando facilitar ou aumentar sua utilização, é necessário que apoiem a proposta de realização da obra pelo menos dois terços dos condôminos (CC, art. 1.342), enquanto as demais obras úteis podem ser aprovadas por maioria absoluta (art. 1.431, II, CC).

No mais, as despesas voluptuárias são aquelas destinadas ao embelezamento do edifício, para o mero deleite dos moradores, tais como: redesenho do jardim, reformulação do hall de entrada. Desse modo, só será possível a realização de obras dessa natureza caso se consiga a aprovação da assembleia pelo quórum de dois terços dos condôminos.

Destaca-se que cada categoria de despesas merece um tratamento jurídico próprio e, na medida do possível, deve ser regulada na Convenção. De qualquer forma, sua exigibilidade depende, como toda e qualquer contribuição cobrada aos condôminos, de regular aprovação na Assembleia Geral: previamente quando possível, ou posteriormente quando o fato que as ocasionou era imprevisível.

Portanto, ressalta-se que tais despesas serão suportadas pelo proprietário da unidade condominial, de acordo com a sua cota parte, salvo cláusula contratual firmada com o inquilino no contrato de aluguel.

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Sobre a autora: Suéllen Rodrigues Viana - Formada pela Universidade do Extremo Sul Catarinense - UNESC, no curso de direito em 2016. Sempre trabalhou e esteve envolvida com o direito, principalmente durante os estágios obrigatórios desenvolvidos pela universidade. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/SC sob o nº 47.253, atua prestando consultoria e assessoria tanto no contencioso quanto no preventivo, trabalhando junto ao cliente na busca pela resolução de questões burocráticas e no intuito de apresentar realmente um serviço diferenciado a este. Atualmente está cursando pós-graduação em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD. E-mail: suellenrviana.adv@gmail.com

5 Comentários

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Problema crucial para o Condômino. Ele fica "nas nuvens" quando não é entendido na coisa, isto é, não está afeito às leis pertinentes.
Parabéns a Suellen e Mariana. Trabalhos como esse são por demais úteis à todos os Condôminos, sem exceção. Ajudam o Condômino a fiscalizar a ação do Síndico, que deve agir no sentido da boa aplicação das leis na condução dos trabalhos do Condomínio.
Trabalho exemplar e de interesse geral, que deve ser lido por todos, advogados ou não advogados.
E à JUSBRASIL, meus aplausos. continuar lendo

Obrigada pelo artigo, precisamos ficar de olho no Sindico. continuar lendo

Suellen e Mariana,
Boa noite,
Vocês contribuem para melhora da compreensão do nosso controvertido mundo dos Condomínios.
Não sou advogado, mas, acompanho tudo relacionados ao direito imobiliário, pois, já milito na área desde 1976.
Gostaria de levantar uma questão sobre a inadimplência, pois, participo de um Condomínio de 1642 lotes, onde a inadimplência passa de 40%, com isso, a administração, desde sempre, cobra a taxa de inadimplência junto com as despesas ordinárias, sem discriminar o que estamos pagando de tal taxa, colocando tudo como "Taxa de Manutenção".
Entendo que essa taxa deveria ser cobrada como taxa extra, pois, não é despesa ordinária do Condomínio.
Além disso, fica pouco transparente, pois, nunca ficamos sabendo, realmente, o que estamos pagando.
Seria muito útil, se vocês abordassem este aspecto da taxa de inadimplência.
Muito grato. continuar lendo

Tenho um apartamento em um prédio que só possui uma churrasqueira e um salão de festas, até o início de 2018, o condomínio era de R$1200,00, eu achava caríssimo, a partir de então, começou a subir mensalmente, hoje pago 2.200,00, por conta de despesas que para mim, não eram urgentes.
O síndico não comunicou a ninguém que iria aumentar 100%, apenas trocou a caldeira de água quente à gás, que para mim é desnecessário, pois o chuveiro elétrico é bem mais barato.. e o mais absurdo de tudo, é que pagou um desfalque da administradora. Na assembléia, como quase todos os condôminos tem em média 80 anos, resolveram aprovar as contas do condomínio, e o pior é que o condomínio não baixou. Não estou vendo nenhuma transparência nessa administração. Se eu entrar com uma ação, para rever o valor do condomínio, já que não foi aprovado nenhum aumento por escrito, terei êxito? continuar lendo

Se aumentou sem a aprovação da Assembléia é bem provável que tenha exito, até em pedir a destituição do síndico.
Vale ler o CC. continuar lendo