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25 de Agosto de 2019

Está comprando um imóvel? Já ouviu falar de ARRAS ou Sinal de Negócio?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 3 meses

Se você já comprou um imóvel já ouviu falar no tal "sinal de negócio". O intuito dele é trazer para esse negócio alguma segurança de que ele acontecerá! Perceba a seguinte situação: Eu, proprietária de um apartamento que está sendo ofertado por R$500.000,00 (quinhentos mil reais), recebo um interessado que me pede uns dias para pensar no negócio e angariar mais recursos financeiros para comprar meu apartamento. Pois bem, nesse período que aquele interessando fica "pensando" e procurando recursos, eu tiro meu imóvel de venda e deixo de encontrar novos interessados compradores.

Talvez, dias depois o interessado me ligue falando que pensou bem e desistiu de comprar meu imóvel, e sua busca por novo comprador começa do zero. Sendo assim, com a experiência que tenho de mercado imobiliário (mais de 12 anos) eu te oriento a: não retirar o imóvel de venda quando uma situação assim acontecer, mas há uma exceção! A exceção é quando você e esse possível comprador pactuarem ARRAS ou SINAL DE NEGÓCIO. Importante mencionar que é possível que seja feito um contrato exclusivamente com esse intuito: segurar negócio.

Dito tudo acima, vou te explicar agora do que se trata ARRAS, e te mostrar a previsão legal! Sim, o nosso Código Civil Brasileiro cuidou até dessa situação, então veja:

ARRAS ou SINAL é um instituto muito comum nas negociações de compra e venda de imóveis. Está previsto entre os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, objetiva a garantia de que um negócio (geralmente uma promessa) venha a ser fechado.

Dispõe o art. 417 CC:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Como bem prevê o artigo mencionado, as ARRAS podem ser pagas através de:

  1. DINHEIRO – forma mais comum nos contratos de compra e venda de imóveis; ou

  2. outro BEM MÓVEL – ou seja, é possível a utilização de um (ex.) carro como Arras.

Existem 2 tipos de Arras:

  1. ARRAS CONFIRMATÓRIAS;

  2. ARRAS PENITENCIAIS.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS:

Está prevista e regulamentada nos artigos 418 e 419 do Código Civil:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Observe então as seguintes características das Arras Confirmatórias:

  1. Previsão Legal: Arts. 418 e 419 do Código Civil;

  2. Não admite arrependimento do contrato;

  3. Admite indenização suplementar;

ARRAS PENITENCIAIS

Está prevista e regulamentada no artigo 420 do Código Civil:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Observe então as seguintes características das Arras Penitenciais:

  1. Previsão Legal: Art. 420 do Código Civil;

  2. Admite arrependimento no contrato;

  3. Não admite indenização complementar.

E qual a principal diferença entre as ARRAS?

Perceba que a maior diferença entre as Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais está em possibilitar ou não uma indenização além do valor fixado como Arras.

Para fixar: A diferença principal entre as duas opções de ARRAS é quanto à indenização complementar, sendo:

  • Arras confirmatórias: Admite indenização complementar além do pagamento das arras;

  • Arras Penitenciais: Não admite indenização complementar além do pagamento das arras.

E como funciona?

Nos dois casos teremos a retenção das Arras ou a restituição mais o equivalente, veja no exemplo abaixo:

1ª SITUAÇÃO: COMPRADOR DESISTE DA NEGOCIAÇÃO:

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Espero que a postagem tenha te ajudado de alguma forma! Se gostou, compartilhe de deixe seu comentário aqui!

5 Comentários

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Muito bom, bem didático. Parabéns. continuar lendo

Excelente explicação... continuar lendo

Sou corretor. Muito boa a matéria. continuar lendo

Parabéns Dra. @blogmarianagoncalves também sou uma apaixonada pelo Direito Imobiliário! continuar lendo