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16 de Setembro de 2019

Se você lida com o mercado imobiliário, precisa conhecer o conteúdo da Súmula 308 do STJ

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 2 meses

Por Jaqueline Rezende. No mercado imobiliário há muitas figuras jurídicas que se repetem nas mais diversas negociações, mudando na maioria das vezes, somente as partes interessadas, não sendo diferente, quando se fala em hipoteca.

Contudo, de acordo com o cenário desenvolvido, regras subjacentes precisam ser observadas para que não se cai no engodo de achar que é tudo igual.

Imagine a seguinte situação típica: comprador adquire um imóvel na planta e precisar financiar parte do imóvel que comprou. Procura um banco que lhe oferece o crédito mediante a constituição de uma hipoteca sobre o próprio bem. Comprador neste caso, ciente das consequências jurídicas que implicam sobre o fato de recair uma garantia sobre o bem.

Pois muito bem. Agora imagine um outro cenário: incorporadora para levantar capital para a edificação de um empreendimento, recorre a uma instituição financeira que lhe concede o crédito solicitado, mediante hipoteca que recai sobre as unidades do referido empreendimento. Fato também comum de acontecer, senão por um detalhe: veja que nesse segundo cenário, a hipoteca foi constituída sobre um bem que posteriormente saiu do ativo patrimonial da incorporadora e passou a fazer parte do ativo particular de um comprador. Ou seja, o comprador, ainda que tenha pago à vista o imóvel, recebe o bem com uma garantia gravada em sua matrícula, oriunda de negócio firmado entre a incorporadora e o banco.

E aí, as dúvidas: e se o comprador precisar firmar contrato de financiamento para quitar o referido imóvel ou se precisar simplesmente fazer uma outorga de escritura definitiva para outra pessoa, como fazê-lo se o bem se encontra gravada por consequência de um negócio que nada tem a ver com a venda e compra efetivada entre o comprador e a incorporadora?

Nesse ponto, trago à luz o teor da súmula 308, do STJ:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Ou seja, a intenção da súmula é proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

Ademais, colocado o devido cenário, partimos agora para conclusões práticas: sabemos que com a anuência do credor (instituição financeira) o adquirente poderá comercializar livremente a sua propriedade ou até mesmo constituir outra hipoteca sobre o mesmo bem.

Então quais os pontos nevrálgicos que se abstrai desta celeuma: dois pontos, quais sejam:

  1. é comum o banco exigir a baixa da primeira hipoteca antes de fornecer crédito ao adquirente, ainda que o banco de origem assine manifestando sua aquiescência;

  2. A indagação se o dispositivo sumular se aplica também à alienação fiduciária.

Quanto ao primeiro ponto, raros não são os casos que desembocam no judiciário para que se reconheça e aplique os ditames da Súmula 308, do STJ.

Já no segundo ponto, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, por analogia se aplica também à alienação fiduciária, o comando da referida súmula.

Isso porque, muito embora guardar algumas distinções, tanto a alienação fiduciária quanto a hipoteca são garantias reais que visam guarnecer o poder de negociação para obtenção de crédito.

Isso posto, ficam registrados alguns posicionamentos que não excluem a retomada do mesmo tema com uma análise do ponto de vista da incorporadora, que será assunto para um outro momento, dada as implicações que essa abordagem demanda.

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2 Comentários

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Boa tarde, nobre colega. O que acha da Lei 13.097/2015? Os bancos tem suscitado sua aplicação nos casos de hipoteca. No meu caso a averbação da hipoteca e a celebração da promessa de compra e venda entre a incorporadora e os autores foi anterior à vigência da lei, o que a meu ver irá afastar qualquer discussão a respeito de sua aplicação no meu caso concreto, mas é uma situação que pode vir a mudar o entendimento, não acha? continuar lendo

Muito bom e esclarecedor artigo, porém um pouco complexo, sou um pequeno investidor em imóveis, mas não sou advogado. Por esse e outros motivos, que sempre dei meus passos de acordo com o tamanho de minhas pernas. Se posso comprar, compro, se não posso, só "passo e olho". O imóvel sempre foi e é um bom negócio (não tão rentável, mas seguro), mas não como cita no presente texto, que a meu ver é de ALTO RISCO. continuar lendo