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16 de Setembro de 2019

Considerações quanto à Lei do Distrato - 13.786/2018

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 2 meses

Por Julia Benati. A lei do distrato que entrou em vigor em dezembro de 2018, trouxe novas normas relativas aos contratos de compra e venda entre consumidor e incorporadora de imóveis na planta, trazendo linhas de defesa divergentes tanto do ponto de vista das incorporadoras como dos consumidores.

Vejamos os principais pontos que foram abordados na Lei 13.786/2018:

  • O art. acrescentou na Lei 4.591/1964 o art. 35-A, o qual taxativa todos os itens que devem compor o quadro resumo de um contrato de compra e venda, de uma promessa de venda, CE uma cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas de uma incorporação imobiliária, Ex: O preço total a ser pago, forma de pagamento, vencimentos, índices de correção, taxas de juros, consequências em caso de distrato ou resolução contratual, direito de arrependimento entre outros. A falta de qualquer item mencionado no artigo anterior resulta no prazo de 30 (trinta) dias para saná-lo, devendo ser dada ciência ao adquirente e caso não seja feito, é passível de rescisão contratual.

  • A estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias a título de “prazo extra” para a conclusão da obra, a contar da data estipulada para seu término, devendo constar claramente no contrato entre as partes. Neste caso, passado o prazo acima estipulado poderá o adquirente rescindir o contrato, tendo direito a restituição de todo o valor pago e ainda a multa estipulada em contrato. Tal multa não é cumulativa com a multa que é aplicada no caso do adquirente resolver aguardar pela entrega do imóvel mesmo passado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias. A multa seria de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago a incorporadora para cada mês de atraso.

  • Se o contrato for desfeito por culpa exclusiva no ADQUIRENTE, este terá direito ao reembolso parcial do valor já pago com devida atualização pelo índice indicado no contrato, devendo ser deduzido a INTEGRALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM e A PENA CONVENCIONAL, que não excede a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, sem que o incorporador precise alegar prejuízo.

  • O ADQUIRENTE ainda responderá em caso de resolução ou distrato pelos seguintes valores estipulados no § 2º do art. 67-A, quais sejam:

  1. Quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

  2. Cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

  3. Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

  4. Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

  • Se a INCORPORAÇÃO estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, ou seja, quando o INCORPORADOR utilizada bens próprios para uma determinada atividade, a fim de garantir a continuidade, conclusão do imóvel e a entrega da construção aos ADQUIRENTES, traz uma segurança maior de que o projeto será devidamente finalizado. Nesse caso, o ADQUIRENTE, receberá apenas 50% (cinquenta por cento) do valor já pago pela aquisição do imóvel. Esse reembolso deverá ser realizado no prazo de 30 (trinta) diasapós a expedição do habite-se ou documento municipal necessário. Para os casos de não haver patrimônio de afetação, o prazo estende para 180 (cento e oitenta) dias, contados do distrato ou resolução do contrato.

  • Caso o ADQUIRENTE desistente encontre comprador que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos em contrato, não há de se falar na efetividade da cláusula penal do contrato, pois não houve prejuízos a INCORPORAÇÃO.

  • Tema importante é voltado ao prazo de desistência estipulado pelos §§ 10 e 11 do art. 67-A, o qual estipula prazo de 7 (sete) dias para exercer o direito de arrependimento, quando o contrato for FIRMADO EM ESTANDES DE VENDAS ou FORA DA SEDE DA INCORPORADORA, pois entende-se que nesses locais há uma pressão, e o contrato é assinado por precipitação, o que em tese, não ocorreria na sede da INCORPORADORA, onde o comprador estaria indo por livre e espontânea vontade, sem possibilidade de precipitações. Assunto com diferentes posicionamentos.

Diante disso, há correntes de diferentes juristas, advogados e profissionais que atuam diretamente na linha dos contratos de compra e venda de imóveis na planta por parte dos consumidores e das incorporadoras e traçam divergentes posicionamentos, tanto positivos como negativos.

Há, na linha dos favoráveis a Lei, que esta trouxe um maior benefício às Incorporadoras, dando maior segurança jurídica para novos empreendimentos e para e economia do país, onde há uma quantidade grande de especulação imobiliária que não permite maior segurança das Incorporadoras na hora de efetivarem a obra. Bem como, reduzir a quantidade de distratos após a realização da compra, o que gera um prejuízo imenso as Incorporadoras, seja porque o comprador alega que não possui mais recursos ou porque o imóvel não valorizou como este almejava.

Porém, na lista dos contrários a Lei, temos posicionamentos voltados à proteção do consumidor que é afastada, tendo em vista a perca de praticamente todo o valor pago por algum caso fortuito que tenha ocorrido em sua vida pessoal e que abale sua situação financeira. Bem como o prazo de 7 (sete) dias para arrependimento apenas para contratos realizados em estandes ou fora da sede da Incorporadora, sendo que o consumidor está sujeito à precipitação inclusive dentro das sedes, o que podem fazer com que as INCORPORADORAS forcem para que os contratos sejam assinados apenas dentro das sedes. E ainda, do ponto de vista que as Incorporadoras colocarão o imóvel novamente para venda, não tendo nenhuma perda substancial financeira, resultando em possível enriquecimento ilícito.

Por fim, a Lei de Distrato traz pontos de vistas diferentes e todos muito bem justificados. O judiciário deverá se utilizar do diálogo das fontes para unir o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, em conjunto com a Lei 13.786/2018 para resolver tais conflitos.

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