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16 de Setembro de 2019

O que acontece se meu contrato de locação tiver mais de uma garantia?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
mês passado

Por Paloma Baptista. Inicialmente cumpre destacar que os locadores possuem direito a exigir, como condição à concretização das locações de imóveis urbanos, uma garantia que possa lhe assegurar a satisfação de todos os seus direitos e créditos advindos do contrato de locação do seu imóvel.

Nessa premissa as garantias estão previstas no artigo 37 da Lei 8.245/91 que enumera as suas espécies, dessa forma importante trazer a baila uma breve explicação dos dos tipos de garantia que podem ser exigidas e concedidas pelo locatário, sendo elas:

Caução

A CAUÇÃO, consiste na situação de o locatário dispor algum dos seus bens próprios, móveis ou imóveis, ou até mesmo o dinheiro, no valor correspondente de até 3 vezes o valor do aluguel pactuado.

Fiança

A FIANÇA, sendo uma das mais usadas atualmente, é a garantia pessoal concedida por terceiro em favor do locador.

Seguro Fiança

O SEGURO FIANÇA da qual o inquilino/locatário adquire um plano de seguro que garante o pagamento dos aluguéis e seus encargos.

Cessão Fiduciária de Quotas de Fundos

E por último a lei traz também como modalidade a CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO que corresponde ao locador figurar como credor fiduciário e a Instituição Financeira emissora das quotas, legalmente autorizadas, ou seja, a ideia é oferecer ao locatário “papéis” que possuam valor de garantia com legitimidade.

Ocorre que, alguns locadores exigem dos seus locatários mais de uma garantia achando que como o contrato faz lei entre as partes, tendo mais de uma garantia sacramentada no contrato ele está resguardado satisfatoriamente caso o locatário não assuma suas obrigações.

Porém tal prática é nula e abusiva, que por muitas vezes é utilizada principalmente, por desconhecimento e ignorância das partes, bem como pelos próprios usos e costumes do lugar.

Vejamos o que discorre a Lei 8.245/91 em seu artigo 37:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.(grifo nosso)

O que muitos locadores não sabem que tal prática constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 05 dias a 06 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel, conforme preceitua o inciso II do art. 43 da lei 8.245/91.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Ressalte-se ainda, que sem prejuízo da punibilidade da conduta, prevê ainda a Lei 8245/91 a nulidade das garantias ilicitamente exigidas.

Ademais, ao contrário do objetivo do Locador em se resguardar exigindo mais de uma garantia além de não lhe traz vantagem alguma vez que, a garantia prestada em excesso torna-se inválida, pode ocasionar uma prisão.

Importante especificar nesse caso que cometida a infração legal pela exigência de mais de uma garantia o que torna-se nulo é a garantia locatícia em excesso e não o contrato de locação.

Nessa esteira o Superior Tribunal de Justiça, posicionou da seguinte maneira sobre o tema:

A exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão somente daquela que houver excedido a disposição legal. [...] STJ. Resp. 868.220/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5ª turma, j. 27/09/2007, DJ 22/10/2007”.

Sendo assim caso haja a exigência de dupla garantia à modalidade que deverá prevalecer em detrimento à outra caberá uma analise do posicionamento de cada tribunal.

A título de exemplo o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconhece que deverá subsistir no contrato de locação a primeira garantia prestada. Vejamos:

EMENTA: EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRETENSÃO DIRIGIDA À FIADORA. ANTERIORIDADE DE CHEQUE-CAUÇÃO. DUPLICIDADE DE GARANTIA. VEDAÇÃO. NULIDADE DA FIANÇA. RECURSO PROVIDO. - Não se deve declarar a nulidade total de cláusula que, em contrato de locação, estipula dupla garantia em favor do locador, razão pela qual deverá subsistir apenas a primeira garantia prestada. - Uma vez que a caução prestada já produziu seus efeitos e foi prestada antes mesmo do início da locação, declara-se a nulidade da segunda garantia, qual seja a fiança. (TJMG - Apelação Cível 1.0525.11.016696-0/001, Relator (a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/01/2016, publicação da sumula em 05/02/2016)

No entanto existem outros posicionamentos que defendem que deverá analisar qual a garantia mais gravosa ao locatário, sendo esta excluída do contrato de locação.

Assim, caso haja no mesmo contrato a exigência de duas modalidades de garantia, uma delas deverá ser considerada nula de pleno direito. Analisando o caso concreto é que se poderá chegar a uma conclusão de qual garantia locatícia deve ser anulada.

Contudo é necessário que o Locador avalie durante a elaboração do contrato qual a modalidade de garantia que melhor poderá garantir uma possível satisfação do credito, vale lembrar que cada contratado deverá ser elaborado de acordo com as características e situações das partes. Desta feita todas as vezes que for elaborar um contrato de locação é fundamental buscar ajuda ao profissional especializado nessa área.

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11 Comentários

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Parabéns pelo texto.

A título de colaboração, o Min. Luiz Fux também tem uma obra muito boa sobre o tema "Locações". continuar lendo

Obrigada pela colaboração Giuliano. continuar lendo

Boas considerações. Parabéns.

Fugindo um pouco do hipotético ... conhece algum caso em que houve condenação do Locador pela referida contravenção penal?

Eu, sinceramente, nunca vi algo do tipo ... continuar lendo

Não.

Privar a liberdade alguém pela celebração de um contrato voluntario, em que as partes ajustam livremente e sem coação, viola os direitos humanos. continuar lendo

Obrigada Alan. Também não conheço nenhum caso. continuar lendo

Pode ser considerada excessiva a exigência de dois fiadores? Quem souber favor se manifestar, pois em minha cidade algumas imobiliárias aceitam um só fiador, outras exigem dois fiadores. continuar lendo

Não. A fiança pode ser prestada por varias pessoas.

Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota. continuar lendo

Gostaria de saber qual o procedimento, quando o imóvel e alugado e um dos locatários, sai do imóvel. Por motivo de separação.. Contrato está no nome dos dois.. continuar lendo

Continue pagando o aluguel. Se não receber, termine a locação. continuar lendo