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16 de Setembro de 2019

É permitido condicionar o recebimento do "habite-se" à quitação de débitos tributários?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
mês passado

Por Brenda Alves. Quando é chegada a fase final de obra, o maior anseio do construtor é a expedição e recebimento do certificado de conclusão de obra, popularmente conhecido como “habite-se”. Por outro lado, os compradores já estão vendo que a obra está “com aparência de pronta” e ficam cada vez mais ansiosos para o recebimento das unidades autônomas.

Ocorre que somente após a expedição e recebimento do habite-se, a construção é considerada apta a ser habitada, bem como será possível ao construtor atestar e registrar junto ao Cartório de Imóveis competente a construção e a instituição do condomínio.

No entanto, uma problemática que vem sendo recorrente para os construtores é a exigência por parte das Prefeituras Municipais de que os débitos de ISS (Imposto sobre Serviço) da construção estejam quitados para que o habite-se seja liberado.

Algumas Prefeituras chegam a prever em seus Códigos Tributários Municipais a exigência de quitação do ISS construção para expedição e/ou liberação do habite-se. Tal prática vem gerando conflitos e muitos Tribunais, espalhados pelo país, entendem que tal exigência é um abuso do ente municipal.

Para aqueles que têm dúvida sobre o que é o habite-se e qual a sua função, é importante esclarecer que:

  1. O habite-se é o documento que determina se o empreendimento está apto a moradia/habitação;

  2. É o documento hábil a ser apresentado ao Cartório de Imóveis para registrar a construção.

Assim, a análise para expedição e liberação do habite-se deve se limitar ao que diz respeito a habitabilidade do empreendimento, e não sobre a existência de débitos tributários relativos à construção, até porque a Prefeitura possui meios próprios e adequados para cobrar estes débitos do contribuinte, especialmente por meio da execução fiscal.

Vale ressaltar que o fato de o construtor não pagar o tributo de ISS da construção imediatamente após o término da construção não significa dizer que o tributo não será pago, já que o construtor pode requerer a impugnação, administrativa ou judicial, de tais valores para a potencial redução do tributo, não devendo tal impugnação ser impeditiva à liberação do habite-se.

O construtor tem urgência em receber o habite-se para realizar a entrega do empreendimento, até mesmo para evitar ou minimizar atraso na entrega, bem como para oportunizar aos compradores das unidades autônomas o recebimento dos seus imóveis, que para muitos, representa a compra do primeiro imóvel, um momento de vida marcante.

Em razão dessa urgência, o construtor muitas vezes se sujeita a pagar o valor de ISS construção apontado pela Prefeitura, sem analisar ou impugnar os valores, que uma vez pagos não serão passíveis de discussão. Porém, é necessário destacar que é possibilitado ao construtor questionar tal condicionamento, havendo, inclusive, decisões judiciais favoráveis ao construtor.

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6 Comentários

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Gostei do artigo, realmente muito elucidativo, parabéns.
Uma dúvida, havendo contrato de compra e venda, à quem está a obrigatoriedade quanto as questões relacionadas a postura (limpeza, manutenção de grama, etc), supondo que se trata de um terreno baldio? continuar lendo

Olá Marcel, tudo bem?

Com relação às despesas relacionadas ao imóvel, bem como aos cuidados e deveres de manutenção do imóvel, cabem, regra geral, ao proprietário do imóvel ou ainda ao eventual possuidor.

Havendo um contrato de compra e venda, podem haver disposições específicas no contrato disciplinando a responsabilidade dessas despesas.

Espero ter ajudado nas dúvidas.

Atenciosamente,
Brenda Alves continuar lendo

Em um empreendimento residencial, o ISS incidente sobre a construção civil não cobrado pelo Município durante, ou no término da obra, seria transferido aos futuros proprietários. Justo isso? Quando se vende um veículo, a transferência só ocorre com a quitação de todos os débitos (IPVA, multas de trânsito, leasing, financiamento, etc), no imóvel não? continuar lendo

Olá Henrique, tudo bem?

A cobrança é feita pelo ente municipal em face daqueles que sejam considerados sujeitos passivos, nos termos da legislação tributária municipal para o tributo em questão.

O responsável tributário imediato, pela lógica, seria o construtor, mas podem haver casos de Prefeituras que tenham previsão em sua legislação de que os futuros proprietários são sujeitos passivos para o pagamento do tributo, em substituição ou em conjunto com o construtor.

Espero ter ajudado a sanar suas dúvidas.

Atenciosamente,
Brenda Alves continuar lendo

Olá Dra.Marina, existe um prédio no Leblon (Ed.Vitrine do Leblon), de uso comercial, ocupado em em pleno funcionamento, desde 1976, que não recebeu habite-se até hoje porque tinha dívidas tributárias com o município, dívidas nunca sanadas. A Construtora foi a João Fortes Engenharia. Como consequência os proprietários das salas e lojas não têm até hoje uma escritura definitiva. Pelo seu artigo, imagino que o Registro de Imóveis não deveria negar-se a registrar o imóvel , mesmo na falta do habite-se. Além disso, há unidades que conseguiram contornar esse problema, sabe-se lá como, constituindo assim alguns precedentes. A senhora crê que também conseguiria contornar esse problema e registrar uma das salas? Tenho certeza que há muitos outros proprietários interessados no assunto. continuar lendo

Olá Ricardo, tudo bem?

Para o registro da escritura definitiva das unidades é necessário que seja feito primeiramente um procedimento junto ao Cartório de Imóveis chamado de averbação da construção. Para tal averbação, é normal que seja exigido o habite-se. A maioria dos Estados prevê em suas normas que o habite-se seja apresentado para a averbação de construção.

Quanto a outras unidades que conseguiram contornar a situação, infelizmente não temos como concluir o que foi utilizado como argumento para tanto.

Já no que diz respeito ao registro e transferência das unidades, o que talvez tenha ocorrido é que pela não expedição do habite-se não tenha sido possível averbar a construção e, portanto, escriturar e registrar as unidades em questão. continuar lendo