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16 de Setembro de 2019

Arrematei um imóvel com dívida de condomínio. Sou responsável pelo pagamento dela?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 27 dias

Por Laís Cavinato. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação prevista no Capítulo VI do Código Civil, especificamente nos artigos. 1.315 e seguintes. Uma vez inadimplente o proprietário e não paga a dívida, é possível o ajuizamento da ação competente a fim de que o condomínio receba os valores devidos de forma atualizada.

Por ser uma obrigação propter rem, isso é, proveniente do próprio imóvel, é possível que este seja penhorado para fins de garantia do débito, ainda que este seja o único imóvel que o devedor possua e nele resida.

Em síntese, uma vez penhorado o imóvel e, persistindo a dívida, o bem vai à leilão e o valor ali arrecadado é revertido para o pagamento do débito. Quitado o débito e eventuais custas judiciais e honorários advocatícios, caso haja algum valor excedente, este é revertido para o proprietário do imóvel leiloado.

O Código de Processo Civil promoveu algumas alterações sobre o tema, com o objetivo de trazer mais celeridade e segurança jurídica ao processo de arrematação. Dentre os aspectos a serem analisados pelo arrematante, estão o valor total do bem arrematado e as despesas mensais geradas pelo imóvel, como por exemplo IPTU e taxas condominiais.

Em geral, é previsível o dever de pagamento dessas despesas a partir da arrematação e transferência da propriedade do imóvel ao arrematante. No entanto, responderia o arrematante por dívidas condominiais preexistentes?

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça concluiu que o arrematante responde pela dívida de condomínio preexistente à arrematação desde que tenha havido ciência prévia e inequívoca do arrematante, mesmo que não haja previsão no edital. Isso porque o conhecimento acerca da dívida pelo arrematante e demais licitantes pode se dar de outras maneiras além do edital propriamente dito.

O entendimento da Terceira Turma do STJ no julgamento do Recurso Especial 1523696 se dá no sentido de que o arrematante não estará isento do pagamento da dívida de condomínio preexistente à hasta pública se o débito lhe foi comunicado previamente, ainda que por meios diversos ao respectivo edital.

No caso em que foi proferido o entendimento em questão, o arrematante ajuizou ação com o objetivo de ter reconhecida a nulidade do negócio, sob alegação de que a dívida não foi mencionada no edital, e assim ele não teria conhecimento do valor devido. No entanto, comprovou-se nos autos do processo que todos os participantes do leilão obtiveram conhecimento prévio da existência de débito condominial em atraso através do próprio leiloeiro.

Neste sentido, de acordo com a Ministra Nancy Andrighi no julgamento do recurso em questão, uma vez que o pagamento de taxas condominiais se trata de obrigação propter rem, este é garantido pelo próprio imóvel e estende-se inclusive, a seu adquirente em leilão.

Ademais, segundo este entendimento, o princípio da segurança jurídica está resguardado, tendo em vista que a responsabilização pelo débito se deu por conta da ciência prévia e inequívoca do arrematante, bem como que a responsabilização por eventuais encargos omitidos no edital não poderia ser atribuída ao arrematante, a fim de se garantir a segurança jurídica.

Neste sentido, caso se interesse em adquirir um imóvel em hasta pública, é interessante que se verifique previamente a existência de quotas condominiais em aberto, tendo em vista a possibilidade de se ter que arcar com elas.

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5 Comentários

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Essa é uma das maiores injustiças legalmente previstas. Na prática, quem arremata corre o risco de ver o executado recorrer alegando, por exemplo, preço vil. Ainda que, evidentemente, protelatório, esse recurso vai demorar meses, e até anos, para ser julgado e qdo a carta de arrematação com mandado de imissão for expedida (ocasião em que vc de fato terá a posse do bem, e não de maneira falaciosa como prevê o código) todo o débito decorrente da falta de pagamento de IPTU e de condomínio posteriores a arrematação (pq se o executado não pagava, nesta altura é que ele não paga mesmo) cairá nas costas do arrematante. Eu já cai nessa. FRIA!!!!!!! continuar lendo

Faltou falar o básico: quem responde pela evicção é o alienante. A coisa comprada pode até se perder pela evicção. Mas quem alienou a coisa evicta tem que pagar o prejuízo do adquirente, porque esse é um princípio de super direito: "ninguém pode alegar a própria torpeza em benefício próprio". Cabe ação de regresso. O art. 447 do CC assevera que essa obrigação subsiste mesmo se o bem for adquirido em hasta pública. A pegadinha está no 457: "Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa." Ou seja, há que se saber a que título a coisa foi levada a hasta pública. Porque se a coisa era litigiosa e foi a hasta pública em razão de ação fundada na própria dívida de condomínio, a situação é "uma" (e pelo uso dos termos"propter rem"nas decisões, acredito que seja o caso). Mas se por outra razão, é "outra", ou seja, entendo como sendo situação diversa onde não se poderia punir assim o adquirente, que, em regra, tem garantias legais contra a evicção.. continuar lendo

Boa tarde, creio estar equivocado o presente artigo, visto que o Recurso Especial é fundado no Código de Processo Civil de 1973.

O Art. 908, § 1º do CPC de 2015, contudo, inseriu em seu texto:

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.
§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

Quanto aos débitos de tributos, de igual forma prevê o Art. 130, CTN:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Assim, no meu entender, o arrematante não possuiria responsabilidade sob os débitos de condomínio na nova legislação. continuar lendo

A aquisição em leilão judicial é a denominada “aquisição originária”, diferente daquela que decorre de ato negociam. Em sendo assim, o adquirente não “deveria” responder pelo pagamento dos débitos condominiais e de IPTU anteriores à arrematação (pelos posteriores ele responde normalmente), salvo se no edital constar esses débitos e que o arrematante responde por eles. continuar lendo