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16 de Setembro de 2019

Preciso da liminar de despejo do inquilino, mas não tenho dinheiro

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 6 dias

Por Ana Paula Ribeiro. Nesse post falaremos sobre o despejo liminar do inquilino inadimplente, assim é imprescindível compreender algumas características essenciais quanto ao tema. Veja:

O despejo liminar pode ser requerido em qualquer contrato?

A resposta é NÃO. Para ser possível o despejo do inquilino inadimplente de forma célere é necessário que o contrato de locação entabulado entre as partes seja desprovido de qualquer garantia. Outro requisito essencial é que o locador preste caução no importe de três aluguéis conforme descreve o artigo 59 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245-91)

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Mas como assim, além de suportar toda inadimplência do inquilino ainda para tirá-lo do meu imóvel tenho que depositar três meses de aluguéis?

É, infelizmente para tirar o inquilino inadimplente do imóvel liminarmente, ou seja, em 15 dias após do ingresso do processo judicial de despejo, é necessário uma caução para reparar algum prejuízo suportado pelo inquilino. Nesse caso temos como exemplo o locador que mente que há inadimplência e não há.

Esse artigo da Lei do inquilinato buscou proteger o inquilino injustiçado, porém prejudicou o locador que realmente está sem receber.

E agora, não tenho como depositar caução, e agora?

Calma, existe uma saída. Caso o inquilino esteja devendo três meses de aluguéis ou mais, você pode pedir a liminar de despejo para que o inquilino saia em 15 dias e oferecer como caução os aluguéis em atraso. Isso mesmo, os aluguéis em atraso. Não há essa previsão na Lei, porém surgiu uma construção jurisprudencial que facilitou a vida do locador que já sofreu grande lesão patrimonial, veja:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. AUSÊNCIA DE GARANTIA NO CONTRATO. CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. ART. 59, § 1º DA LEI 8.245/91. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. É possível o oferecimento dos alugueres em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, com base no art. 59, § 1º, da Lei de Locações (8.245/91).

2. Doutrina. Sylvio Capanema de Souza, em sua obra A Nova Lei do Inquilinato Comentada (1993), verbis: "Ora, é verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução, que pode chegar ao valor de dezoito meses de aluguel, para despejá-lo. A disposição, que chega a ser iníqua, virá premiar o contratante inadimplente, em detrimento do inocente, que já sofreu grave lesão patrimonial".

3. Precedente da Casa. (...) 1. Em execução provisória de ação de despejo por falta de pagamento, admite-se que o locador dê em caução os aluguéis em atraso. Precedentes jurisprudenciais e doutrinários. (...). 4. Agravo de Instrumento parcialmente provido. (20100020117403AGI, Relator: Humberto Adjuto Ulhôa, 3ª Turma Cível, DJE: 20/10/2010, pág. 100).

4. No caso, o contrato de locação de imóvel residencial não possui garantia e a ação de despejo se funda na ausência de pagamento, sendo que a dívida supera o valor de três meses de aluguel.

5. Recurso provido.

(Acórdão n.890551, 20150020148158AGI, Relator: JOÃO EGMONT 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/08/2015, Publicado no DJE: 03/09/2015. Pág.: 93)

Então, se você está com algum inquilino inadimplente e seu contrato tenha sido estabelecido sem qualquer garantia, procure um profissional capacitado e ingresse com a ação de despejo com pedido liminar veja a possibilidade de oferecer os aluguéis em atraso como caução. Dessa forma, você vai obter uma tutela jurisdicional mais célere e eficaz e poderá ainda, alugar seu imóvel a outro inquilino.

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8 Comentários

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Boa!!! continuar lendo

Oi, primeiramente parabéns pelo artigo, gosto bastante dos videos que você pública. Tem outra possibilidade também, um pouco diferente, vou colar a jurisprudência.
Já utilizei em primeiro grau e o juízo acolheu.

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DEFERIDA. O perigo de dano de difícil composição vem consubstanciado no próprio contexto fático, em que a proprietária do imóvel está se vendo na impossibilidade de usufruir do seu bem, na posse de terceira que não adimple a contraprestação pelo seu uso, causando prejuízos de considerável monta. Assim, ainda que não preenchidos os requisitos do artigo 59 da Lei de Locações, por contar o contrato com garantia, o estão os do artigo 300 do CPC/15, razão pela qual de rigor o provimento do recurso. AGRAVO PROVIDO, POR MAIORIA.(Agravo de Instrumento, Nº 70081017295, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Redator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 30-05-2019) continuar lendo

Entendo que esse tipo de situação - oferecer os aluguéis em atraso em caução - não é uma prática corriqueira. Se o locador reclamar vai demorar dez anos para que esse tipo de coisa - caução - seja definida. continuar lendo

Caso o locador nao tenha o importe equivalente aos 3 meses de inadimplencia motivado pelo locatário o locador poderá ofereçer o seu proprio imovel na garantia desta pendenga sem problemas. Podendo tambem o locador ingressar com a execuçao do titulo sem depositar a caucao de 3 meses apenas fica prejudicado o pedido da Liminar mas a lide continuará o seu deslinde. continuar lendo