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17 de Maio de 2021

Vamos fazer uma análise sobre o caso AIRBNB?

Blog Mariana Gonçalves, Advogado
há 2 anos

Por Caroline Pio

Nos últimos dias observamos uma série de posts falando sobre o uso do aplicativo Airbnb. Trata-se de um aplicativo para compartilhar acomodações ou quarto por diárias a serem definidas pelo proprietário do espaço.

Entenda o caso:

Um condomínio residencial em Porto Alegre entrou com uma ação contra a proprietária de 2 apartamentos em razão da mesma oferecer os quartos através do aplicativo. O condomínio alega que o serviço prestado se equipara a um serviço de hotelaria que é vedado pela convenção do mesmo.

Em segunda instância o condomínio obteve êxito da decisão e o advogado da proprietária apresentou Recurso Especial, recurso este que seria julgado pela 4ª Turma do STJ no último dia 10 porém, o ministro Raul Araújo pediu vistas e o recurso agora não tem prazo para ser julgado.

Antes de partimos para a análise do caso, vamos entender um pouco sobre o que é Direito de Propriedade?

Direito de Propriedade:

O Código Civil não define a propriedade, mas sim o proprietário. Sendo este, de acordo com o art. 1228 do CC:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Entende-se que a PROPRIEDADE é um Direito Real por excelência, pois dela emanam outros direitos.

Segundo Silvio Rodrigues, a propriedade, desde os primórdios da história, é inerente ao ser humano como condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade. E embora diversos regimes tentassem atenua-la ou até extirpa-la, nenhum teve êxito. Reforçando assim a sua teoria da natureza humana do domínio.

Agora vamos analisar o caso:

O ministro Luís Felipe Salomão foi o único a proferir seu voto, o mesmo afirmou que considera “ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”, entendeu que a decisão da 2ª Instância merece ser modificada.

Após a grande repercussão do caso surgiram 3 (três) teorias sobre a utilização do aplicativo.

A PRIMEIRA TEORIA é que o uso do aplicativo se equipara aos termos de Locação por temporada da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

O embasamento dessa teoria é que a mesma se equipara a locação pois o contrato seria de menos de 90 dias, neste caso sendo viável a aplicação da Lei do inquilinato. Por outro lado, para que se aplique a lei do inquilinato a locação teria que se equiparar a uma residência, e neste caso não se equipara.

A SEGUNDA TEORIA é a que se a aplicaria ao caso os termos da Hotelaria. Se baseando no o art. 23 da lei 11.771/08, essa teoria seria a mais adequada pois é utilizado no aplicativo a cobrança diária.

Porém, em contrapartida seria necessário que o estabelecimento fosse destinado exclusivamente para este fim (o que não ocorre por ser tratar de um condomínio residencial), além da necessidade de disponibilizar serviços de hospedagem (que não eram fornecidos no caso em questão).

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

A TERCEIRA TEORIA é de uma Advogada da baiana chamada Gabriela Macêdo, que abordou a questão da Tecnologia disruptiva (utilizado no caso do uso do aplicativo Uber), e da necessidade da criação de uma lei especifica para tal questão.

Segundo esta teoria, enquanto não houver a criação de lei especifica não seria possível a proibição, salvo regulamento interno do Condomínio.

O condomínio então poderia, através de votação em Convenção Coletiva, realizar a proibição do uso do aplicativo no prédio. Ou, o mesmo poderia impor regras a serem seguidas no caso do uso do aplicativo (nesse caso seria necessário apenas uma assembleia).

Mas a quem essa decisão afetará?

Essa decisão será aplicada apenas para o caso em questão. Porem servirá como precedente para futuras ações ajuizadas sobre o tema.

Agora você irá me perguntar: Mas Carol, qual foi a decisão da 4ª Turma?

Então... como falei no início, o ministro Raul Araújo pediu vistas e o recurso agora não tem prazo para ser julgado.

E você? Qual Teoria acha que deveria ser aplicada no caso em questão? Você teria uma quarta teoria?

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11 Comentários

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Independentemente do fundamento jurídico, há aqui o fundamento ético que vem sendo esquecido: o síndico existe para administrar o CONDOMÍNIO, não o CONDÔMINO.

O condômino adimplente recebe quem ele quiser em seu imóvel e deixa entrar quem ele quiser, na hora que quiser, simples assim. E nem o síndico nem os outros moradores não têm nada a ver com isso.

Mas, certamente, o condômino se responsabiliza por eventual mau comportamento de seus convidados. Mas aqui não foi esta a questão. continuar lendo

Vamos rasgar as convencoes entao e deixar rolar o que se queira! Entao eu tenho uma casa e posso fazer o que eu quiser sem respeitar a destinacao a que ela foi criada, no lugar onde foi construida, e dane- se lei municipais, estaduais ou federais a esse respeito porque e minha propriedade!
O Brasil chegou a um nivel de relativismo que esta de arrepiar! continuar lendo

Srs. moro em uma casa. Portanto não tenho que dividir espaços comuns com ninguém, nem estou sujeito a regras pois minha rua embora vila fechada não é um condomínio.
Quando se compra uma casa, você compra um terreno e nele regulariza uma construção, este terreno é averbado ao nome do proprietário deste espaço de terra.
Quando você compra um apartamento, você não compra um terreno e sim uma cota de utilização, pois é assim que os espaços de um prédio que cada andar "empilha" em cima de um terreno é regularizado.
A discussão se você neste caso é único proprietário é relativa. Um exemplo simples; Há prédios residenciais que não admitem animais domésticos em suas dependências, para você transitar entre "seu" apartamento (ou sua cota de uso) até a rua deverá leva-lo no colo (!!!!). Em uma residência única em cima de um terreno, seu proprietário não esta sujeito a isso.
Portanto, em meu raciocínio para quem adquiriu uma cota residencial de um edifício residencial, deverá ser submetido as regras que a maioria adotar.
As pessoas a anos são iludidas que sobre a questão de "comprar um apartamento" e este é o problema.
Ats continuar lendo

Interessante que a discussão partiu de um residencial de Porto Alegre. Aqui é muito comum discussões envolvendo condomínios da Serra Gaúcha, e também do litoral catarinense.
Creio que o regramento deveria caber a cada condomínio, de acordo com as disposições legais existentes, pois a exploração dessa atividade por um dos condôminos pode sim gerar consequências aos demais. Seja questão de descumprimento das regras condominiais, seja por desconhecimento de normas, seja do trânsito de terceiros pelo condomínio e utilização das áreas comuns, etc. continuar lendo